關于進一步完善房屋專項維修資金使用管理政策的提案

第一提案人：何緒亭 單位職務：青島天安科創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理

房屋專項維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，作為一種按份共有的財產(chǎn)，存在“使用難”的問題。根據(jù)我國法律規(guī)定，業(yè)主在買房時必須支付這筆“養(yǎng)老金”，以備將來專門用于房屋公共部分的維修和更新、改造。然而，按照我國現(xiàn)行制度使用這筆資金時，卻普遍遭遇了有錢難取的尷尬。據(jù)青島市2021年度市級房屋專項維修資金（商品住宅）管理情況公示數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，市級房屋專項維修資金代收銀行13家，賬戶結(jié)余資金1443818.85萬元，其中2021年度繳存125150.96萬元，但使用金額只有1460.59萬元，使用率不到1.2%（數(shù)據(jù)來源：青島市物業(yè)服務保障中心）。另據(jù)全國物業(yè)協(xié)會有關人士表示，住宅公共維修資金歸集、管理、使用等問題實際上在全國普遍存在。與千家萬戶切身利益緊密相關的房屋公共維修資金的使用效率問題如同一個巨大的謎團，已經(jīng)開始引起社會的普遍關注。

一、現(xiàn)狀及問題

（一）早期業(yè)主買房時因網(wǎng)絡管理平臺不完善導致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關聯(lián)、資金申請難。

早期業(yè)主買房時，由開發(fā)商代收公共維修資金后交由政府相關部門代管，但因當時無統(tǒng)一的網(wǎng)絡管理平臺，部分紙質(zhì)版明細賬單錄入時出現(xiàn)了信息誤差以及部分信息丟失，導致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關聯(lián)。而房屋專項維修資金使用前，首先進行業(yè)主信息關聯(lián)，明確每戶業(yè)主信息及名下房屋專項維修資金金額，維修公共部分歸屬于哪些業(yè)戶，均分到每戶房屋專項維修資金金額是多少。由于數(shù)據(jù)關聯(lián)不到位，導致小區(qū)申請房屋專項維修資金難、審批流程慢。

(二)維修資金使用存在流程長、組織弱、使用不暢等問題。

房屋專項維修資金申請流程繁瑣，資料搜集難，審批時間長，加之業(yè)主委員會、街道辦事處等組織使用主體組織維修資金使用意愿不強、動力不足、考核不到位等，維修資金使用存在不便捷、效率不高等問題，對民生影響較大。（三）房屋專項維修資金合理使用難且資金長期閑置。

根據(jù)《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“使用房屋專項維修資金需小區(qū)三分之二（人數(shù)和面積）業(yè)主簽字同意”。然而，不是受益人的業(yè)主會選擇拒絕。例如：住在1樓的業(yè)主，就不愿意承擔電梯的修理費用以及頂樓漏雨的修理費用，導致《征求意見結(jié)果》達不到動用維修資金的資格。另外，有部分業(yè)主存在房屋長期出租、空置等情況，僅簽字一項流程需花費數(shù)月時間。

此外，房屋公共維修資金政策出臺，僅明確繳納和使用對象，無明確監(jiān)管單位，大量資金如同進入“休眠”期。以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金“沉睡”在銀行賬戶上，不僅跑不過通脹率，還蘊藏著維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之后的使用高峰期，卻出現(xiàn)無法滿足維修需求的巨大隱憂。屆時出現(xiàn)資金不夠、需要補繳等問題，又使公共維修基金的動用難上加難，所以實踐中一方面大量房屋設施亟待維修，另一方面巨額房屋專項維修資金被閑置。

二、建議

近年來隨著房齡的上升，房屋公共維修資金逐步進入使用高峰期，建議進一步完善原有的政策規(guī)定，讓資金的監(jiān)管、使用、維護都能更加透明和靈活。

（一）推動審批流程優(yōu)化，破解維修資金申請使用難點堵點。

建議物業(yè)辦定期對各社區(qū)物業(yè)進行相關審批流程辦理的培訓并出具相關案例資料作為參考。開設專門的政策審批大廳，基金提取申報方將資料備齊后于審批大廳一站式辦理，一次性告知，避免群眾“多跑腿”，優(yōu)化服務質(zhì)效，真正為人民群眾帶來便利。

（二）借助互聯(lián)網(wǎng)+思維模式，確保維修的及時率。

為有效化解維修資金使用中業(yè)主表決難、周期長的問題，建議由主管部門開發(fā)手機業(yè)主投票App或微信應用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對維修資金表決和監(jiān)督權(quán)，該方面可借鑒西安市的做法。2019年由西安市住建局開發(fā)建設了“維修資金使用微信投票系統(tǒng)”，業(yè)主可通過關注“西安住建”微信公眾號并綁定業(yè)主身份后，對維修資金使用事項進行投票表決，進一步提升業(yè)主投票表決效率。

（三）將房屋專項維修資金規(guī)定為一種特殊的信托財產(chǎn)。

住宅專項維修資金有多個擁有者，但每個擁有者都有權(quán)阻止他人使用該筆資金，沒有人擁有有效的使用權(quán)，屬于一種“反公地悲劇”現(xiàn)象。房屋專項維修資金屬于“共有私產(chǎn)”，使用上具有一定范圍內(nèi)“公共利益”的目的。因此，建議將房屋專項維修資金強制規(guī)定為信托財產(chǎn)，由國有平臺進行信托管理，讓其成為類似于“公司財產(chǎn)”進行管理，每個業(yè)主相當于公司中的股東，集中后的房屋專項維修資金相當于公司財產(chǎn)，小區(qū)通過成立業(yè)主大會和業(yè)委會管理房屋專項維修資金，決定其使用，并可通過“內(nèi)置式”或“外置式”對房屋專項維修資金進行管理：

1.內(nèi)置式管理：委托業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管理。業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主的權(quán)力機構(gòu)，有權(quán)決定住宅專項維修資金的使用事宜。業(yè)主大會決策可實行“一股一票”制度，即按照業(yè)主住房面積折成“一平米一票”，采用少數(shù)服從多數(shù)的議事規(guī)則進行表決，不能參加會議的業(yè)主可委托代理人進行投票表決；沒有委托代理人，又不參會的業(yè)主視為放棄表決的權(quán)利，其住房面積不被計算在內(nèi)。

2.外置式管理：經(jīng)業(yè)主大會表決通過，將房屋專項維修資金委托國有基金公司或社會中介組織進行管理。在美國，住房專項維修資金的管理是完全市場化操作。業(yè)主繳納的住宅專項維修資金均由基金公司負責管理。如果房屋需要維修，則由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給銀行，銀行需支付基金公司相應利息。