信網(wǎng)4月1日訊(記者 于曉 叢黎)等交房，是業(yè)主在簽了合同、交了房款以后最重要的事。盼著準(zhǔn)時交付住新家，可到了現(xiàn)實里總會有多多少少的意外，讓準(zhǔn)時交付變成了延期交付。自從新冠肺炎疫情闖入了人們的生活，疫情影響工期進(jìn)度就成了開發(fā)商延期交付時的理由，畢竟這種不可抗力能夠免除開發(fā)商的違約責(zé)任，省去一大筆違約金?？墒?，業(yè)主的眼睛是雪亮的，延期交付究竟是疫情影響還是其他因素惹的禍，可不是開發(fā)商一句話就能糊弄過去的。

房子延期交付 開發(fā)商怎么都拿疫情當(dāng)理由?

如果說疫情影響施工進(jìn)度，那么在2020年上半年的影響是最大的。信網(wǎng)大致梳理了一下，當(dāng)時青島的在建樓盤項目中，有超過20個都發(fā)布了受疫情影響而延期交房的公告。

而隨著疫情防控的常態(tài)化，無論是從復(fù)工復(fù)產(chǎn)、穩(wěn)定行業(yè)市場的角度還是滿足業(yè)主住宅需要的角度，大部分工地都已經(jīng)恢復(fù)了正常的建設(shè)進(jìn)度。可即便在這種情況下，被疫情耽誤仍被一部分開發(fā)商拿來當(dāng)做不能按時交付的理由。

達(dá)觀天下原本應(yīng)是2020年9月就交房的，但停工早就是工地的常態(tài)了。一開始，開發(fā)商說是因為疫情要推遲交房時間，可實際上卻是青島東方聆海置業(yè)有限公司遇到了資金上的困難。

無獨有偶，計劃在2022年1月底交付的星雨華府三期南區(qū)也同樣聲稱因為疫情的原因停工，但實際上這一項從2021年10月就出現(xiàn)了停工的情況，而停工的原因則與開發(fā)商資金鏈有關(guān)。

從近期的媒體報道看，被爆出工地停工甚至被質(zhì)疑爛尾的樓盤項目并不是個例，有的的確是在疫情突發(fā)后出現(xiàn)的停工，有的則是在疫情之前就停工的。比如，西海岸新區(qū)的金沙樂府距離交房還有三個月的時間，但工地上卻不見施工人員的身影，原因是因疫情工人暫未返青，等到全面復(fù)工后會全力搶工。即墨區(qū)的三盛國際海岸也是停工的狀態(tài)，但原因似乎與疫情無關(guān)，而是因為該項目與之前承建單位的合同到期了，新的承建方還沒進(jìn)場，所以造成了沒人施工的情況。

信網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，從去年起被曝出延期交房的既有泰山華府這樣由本地企業(yè)開發(fā)的項目，也有禹洲朗廷府、實地薔薇國際這樣在多地都有項目的知名房企。“其實當(dāng)開發(fā)商第一次通知說是因為疫情的原因要延期交房的時候，我是相信也是理解的?？墒钱?dāng)延期交房的時間一改再改，到最后直接不承諾交房時間了，我就不怎么相信了。”杜先生也是延期交房的“受害者”，對他來說開發(fā)商的一次次說辭就像是狼來了的故事一樣，說多了就沒有信服力了，“同樣都是蓋房子的，同樣都有疫情，怎么別的項目晚兩三個月就交房了，到他這兒就得拖上小一年?”

停工也讓項目壓力山大 開發(fā)商看中“不可抗力”可免責(zé)

正如杜先生所說，疫情是全社會共同面臨的困境，特別是在同一地區(qū)，對所有地產(chǎn)企業(yè)的影響應(yīng)該是大同小異，如果一個項目延期交付的時間太久，除了疫情意外，就一定另有原因。

疫情對于樓盤建筑工地的影響有多大，業(yè)內(nèi)人士算了這樣一筆賬：“2020年剛剛可以復(fù)工的時候，很多工人還沒從老家回來。為了減少路上的風(fēng)險，工地都是包了車直接點對點去接的?；厍鄭u以后，工人們還要進(jìn)行隔離，也就是說人雖然回來了，但是并不能馬上開工。再加上工地上還需要準(zhǔn)備各種防疫物資，看起來每筆費用都不算大，但加起來也是一筆不小的額外支出了。”

除了多花的錢，很多工地在復(fù)工初期也經(jīng)受著“巧婦難為無米之炊”的困擾。“工地上的很多材料都是要從外地運進(jìn)來，各地的防疫政策不一樣，比如我們這兒可以復(fù)工了，但是材料供應(yīng)商那兒還也有疫情，誰敢冒險讓他們來送貨?”

這位業(yè)內(nèi)人士來說，從地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律看，施工工期拖得越久，企業(yè)要額外支出的費用就越高，所以一般來說，多數(shù)房企不會故意拖延工期，反而會積極復(fù)工盡可能的減少損失。“開發(fā)商比業(yè)主還盼著能按時交房呢!早交房才能早回籠資金，有了錢企業(yè)才能正常運轉(zhuǎn)下去。你看現(xiàn)在這些停工的工地，很多都是被資金鏈困住了。要我說，這種情況直觀上來說可能不是疫情造成的，但是往根本上說，也是受了疫情的影響。”這位業(yè)內(nèi)人士表示。

對開發(fā)商來說，停工造成的延期交付，將影響資金回籠的速度進(jìn)而影響整個企業(yè)的資金鏈狀況。對購房業(yè)主來說，房貸和租房帶來的經(jīng)濟(jì)壓力并不會因為房屋延期交付而放緩，反而要承擔(dān)著更重的精神和心理壓力。

造成工地停工的原因很多，為什么開發(fā)商卻統(tǒng)一看上了受疫情影響這個理由呢?原因很簡單，疫情屬于不可抗力，在絕大多數(shù)的購房合同中，因為不可抗力造成的延期交付，開發(fā)商是不需要承擔(dān)違約責(zé)任的，也就是說業(yè)主不能因為疫情的原因向開發(fā)商主張索要賠償。

多地已出臺指導(dǎo)意見 疫情影響也有限度

“停工一個月可以說是疫情影響，要是停上一年總不能還拿疫情說事吧?疫情的影響總該有個限度，要不然這個理由徹徹底底成了開發(fā)商的擋箭牌，我們業(yè)主的權(quán)利就無法得到保障了。”

因疫情影響房屋交付進(jìn)度，這一情況不僅在青島出現(xiàn)，全國各地都有這樣的例子。為了規(guī)范行業(yè)，也為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，一些地區(qū)也對這種情況下延期交付的時間做了限制。

2020年的疫情對武漢的影響應(yīng)該是最大的。2020年4月，武漢市住房保障房管局聯(lián)合市教育局、人行武漢分行營業(yè)管理部印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情做好商品房交付有關(guān)工作的指導(dǎo)意見》的通知，其中就提到了要“合理順延商品房項目交付時間”，既買賣雙方已簽訂商品房買賣合同且約定交付時間在2020年1月24日及以后的商品房項目，受疫情影響不能如期交付的，依法適用不可抗力有關(guān)規(guī)定，根據(jù)實際情況合理順延交付時間。順延時間可參照《省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》有關(guān)合理確定項目工期的要求，原則上最長不超過3個月，買賣雙方當(dāng)事人另有約定的除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法就延期交付事項告知購房人。買賣雙方對不可抗力適用及交付時間存在爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定通過仲裁或司法途徑解決。

遼寧省沈陽市房產(chǎn)局、市自然資源局等聯(lián)合印發(fā)《沈陽市應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》的通知(沈房發(fā)〔2020〕5號)明確：對于受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責(zé)任，給予2個月延展期。

法院有判例 疫情之下“不可抗力”不是萬能的

雖然新冠肺炎疫情已經(jīng)被宣布為“不可抗力”，但各地對于可能出現(xiàn)的建設(shè)工程領(lǐng)域延遲復(fù)工、工期順延及房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付的情形大多給予了相應(yīng)的政策支撐，而且疫情發(fā)展本身是一個不斷變化的過程，因此在不同階段對于不同類型的合同履行的影響是不同的。

2003年的“非典”同樣屬于“不可抗力”，當(dāng)時也有購房者因為房屋交付問題與開發(fā)商對簿公堂。從能夠搜索到的公開信息看，“不可抗力”并沒有成為萬能擋箭牌，在確定疫情與延期交房沒有因果關(guān)系的情況下，法院依舊會判決開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

北京京師律師事務(wù)所青島分所李升成律師認(rèn)為，根據(jù)以往的判例，一般情況下法院只會免除政府部門在公開文件中認(rèn)可的疫情影響期限，超出這一期限或者因為其他原因造成的停工，進(jìn)而影響房屋交付的，都不能免除開發(fā)商的責(zé)任，“疫情影響不是無限度的，而且在2020年以后也很少有大規(guī)模的停工，開發(fā)商如果一直以疫情為借口，肯定是不能得到法院的支持的。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(一)》第三條規(guī)定，受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的合同糾紛案件，除當(dāng)事人另有約定外，在適用法律時，應(yīng)當(dāng)綜合考量疫情對不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，準(zhǔn)確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關(guān)系和原因力大小。

信網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，2020年3月山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的實施意見》，但與其他地區(qū)的不同的是，《意見》中并沒有明確延展期的時間，只規(guī)定“因疫情影響不能按時完成竣工綜合驗收備案和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，依法適用不可抗力有關(guān)規(guī)定，根據(jù)實際情況合理順延交房日期”。

合理順延，這四個字也說明了疫情影響并不是無限的。山東信公律師事務(wù)所董來陽律師認(rèn)為，因疫情原因，政府采取相應(yīng)防控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)停工、停產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力范疇，可以順延合同履行或適當(dāng)免除相應(yīng)違約責(zé)任。因不可抗力不能履行合同的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知購房者，并在合理期限內(nèi)提供證明。但在具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件后，不能繼續(xù)按照不可抗力情形調(diào)整當(dāng)事人間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，否則導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡。故疫情得到有效控制、具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件的，房地產(chǎn)企業(yè)不能長期以疫情作為不可抗力事由不履行相關(guān)合同義務(wù)。