信網(wǎng)12月8日訊(首席記者 于曉)11月30日，國家稅務總局青島市稅務局第一稽查局發(fā)布了一份《稅務處理決定書》送達公告，公告上的當事人是一處商業(yè)網(wǎng)點房的業(yè)主，幾年間出租房屋的租金收入超過200萬，但該業(yè)主卻一直沒有申報稅款。根據(jù)稅務機關的公告，該業(yè)主需要繳納的稅款已經(jīng)超過了23萬元。出租房子要繳稅，這一規(guī)定對不少人都是陌生的，甚至有房東稱自己完全不知道還有這樣一筆稅費。不可否認，個人房東點多面廣，各級稅務機關想要點滴不漏地掌握租房信息著實不易，在租房市場中對個人房東依法征稅面臨著不小的難度。

業(yè)主出租網(wǎng)點未報稅 稅務機關認定其行為已違法

根據(jù)送達公告上的地址，信網(wǎng)找到了這一處被出租的房屋。這是市南區(qū)燕兒島路附近一處住宅小區(qū)外圍的網(wǎng)點房，上下兩層開了好幾家小吃店。該小區(qū)的物業(yè)工作人員告訴信網(wǎng)，送達公告上的當事人確實是該處房屋的業(yè)主，此前業(yè)主自己經(jīng)營了一家飯店，但之后又將房屋重新分割對外出租。目前，這處房屋也并沒有由業(yè)主自住或者自營。

物業(yè)的工作人員雖然不知道業(yè)主對外出租房屋的具體租金，但根據(jù)周邊同類型的房屋租賃情況看，每年的租金也肯定是一筆不小的收入，“我們也在找這位業(yè)主，前段時間打電話說在外地，最近電話也打不通了。”

信網(wǎng)通過企查查查詢發(fā)現(xiàn)，送達通告上的當事人還在同一地址注冊了一家餐飲公司，目前這家公司是在營狀態(tài)，但企業(yè)的聯(lián)系電話卻無法接通。

根據(jù)送達公告顯示，稅務機關檢查了當事人2016年1月1日至2020年12月31日的涉稅情況，發(fā)現(xiàn)自2016年5月起將網(wǎng)點二層月350平方米的房屋對外出租，累計收取租金233萬元。國家稅務總局青島市稅務局第一稽查局于2021年8月公告送達《稅務事項通知書》，要求當事人提供合法、有效出租房屋收入申報納稅憑證以及出租房屋維修支出憑證，但截止目前當事人未提供相關涉稅資料。

出租房屋要繳稅各地都有規(guī)定 已有房東因未繳稅入獄

根據(jù)稅務機關對當事人涉稅情況的檢查以及對其違法行為的認定，在這一租賃關系中，業(yè)主也就是當事人一方需要依法繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費、地方教育附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費，而這筆費用在不包括城鎮(zhèn)土地使用稅及滯納金的情況下，已經(jīng)超過了23萬元。

在很多人的觀念里，房屋出租就是業(yè)主與租客兩者之間的關系，雙方簽訂合同，租客交上租金就能入住，似乎跟納稅沒有什么關系。但實際上，早在2000年財政部、國家稅務總局已有規(guī)定“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收”，在稅收“營改增”后，這筆費用就隨之變更成了增值稅。房屋出租涉及到的納稅項目非常細致，比如根據(jù)《中華人民共和國房屋稅暫行條例》規(guī)定，“房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”;除此，依據(jù)“財產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍，房屋轉租的租金收入由財產(chǎn)轉租人繳納個人所得稅。

在采訪中信網(wǎng)也了解到，目前全國多地都對房租租賃所涉及的稅收有了明確規(guī)定，按照規(guī)定繳納各項稅款也是公民應盡的義務。隨著各項稅收政策的落實，以往未按照規(guī)定申報和繳納稅款的房東也嘗到了違法的苦果。2019年4月，河南省駐馬店市中級人民法院駁回了一位女房東的上訴，原因是女房東將自己租賃的營業(yè)用房轉租取得收入后，并沒有按照規(guī)定申報納稅。在被稅務機關立案進行稅務稽查并被責令限期辦理納稅事宜后，仍沒有繳納稅款。雖然女房東在案件被移交公安機關后繳納了稅款和滯納金，但為時已晚，無法免于被追究刑事責任，最終被判決有期徒刑九個月并處罰金二萬元。

房屋類型及租賃對象決定應稅項目 辦稅大廳可一站辦理

從房屋租賃所涉及到的稅收項目看，這筆稅費的計算確實是比較繁瑣的。信網(wǎng)也從國家稅務總局12366納稅服務平臺了解到，涉及到房屋租賃的納稅事項分類很細致，房東、租戶以及房屋性質(zhì)等方面的差別都會影響稅收標準。

首先，在稅務申報時要明確納稅人的身份，分為自然人出租房屋和企業(yè)出租房屋，同時根據(jù)房屋類型是住宅還是非住宅來確定增值稅的征收率，其他的城市維護建設稅、教育費等均是按照實際繳納的增值稅稅額來計算。但值得注意的是，月銷售額不超15萬季度不超45萬可以享受免征增值稅優(yōu)惠。

同時，房屋出租后的月租金收入，在減除實際繳納增值稅額后，還需要按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，出租非住房的稅率為20%，出租住房的自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。在計算個人所得稅時，財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除可在稅前依次扣除。

繁瑣的計稅項目和方式難免讓人有些犯迷糊，而且每年國家和各地方都會陸續(xù)出臺一系列減稅降費的優(yōu)惠政策，具體的稅費計算也會有相應調(diào)整。比如在房屋租賃所需要繳納的稅款中，出租非住房在今年的租期內(nèi)實行印花稅減半征收、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅免征。信網(wǎng)通過青島的稅務機關了解到，產(chǎn)生房屋租賃的應稅行為后，房東可以直接到辦稅大廳辦理相關繳稅手續(xù)，工作人員會根據(jù)房屋性質(zhì)、租賃合同條款等直接計算全部應稅金額。

不少房東對繳稅規(guī)定不知情：中介沒提醒 租戶沒要求

租房應納稅，這是法律法規(guī)的明文規(guī)定。一張房屋租賃合同連著房東與租客兩頭，但房東要是依法繳稅，裝到自己口袋里的收入勢必會減少——觸及到了自己的切身利益，能主動報稅的人就少了。

“我不知道往外租房子還要繳稅，也沒有人跟我說過這件事。”劉先生就是一名房東，除了一處自住的房子，目前有自己名下和父母名下的房子在對外出租。在劉先生的印象里，租房就是簽合同、交租金、給鑰匙，跟稅務機關沒有什么關系，而且房屋中介也沒有提醒過他要到稅務機關辦理繳稅手續(xù)。

在租房市場中，像劉先生這樣“不知情”的房東不在少數(shù)，而且還有不少人認為自己在購房時就繳納了稅費，后續(xù)就不會有其他跟稅務相關的情況發(fā)生。而對于租戶來說，房東是否繳稅跟自己沒有什么關系，“反正我交了房租，又不能因為房東不繳稅就把我攆出去。”

不過，隨著新稅法的出臺實施，因為個人所得稅專項附加扣除這一新利好政策，租戶可以通過填報租房信息依法享有每個月最高1500元的個稅專項附加扣除額。只不過，當租戶想要真正填報信息時，卻遭到了房東的反對，甚至出現(xiàn)過房東要因此漲房租的情況。

信網(wǎng)注意到，在填寫個人所得稅專項附加扣除的住房租金信息時，除了提供租賃合同編號外，還需要包括姓名、身份證號在內(nèi)的詳細房東信息。也正是因為這些信息，讓沒有依法繳稅的房東擔心被稅務機關查繳出租房屋的稅收。

在中國，租房市場的規(guī)模不容小覷，特別是在人口聚集的一線城市，租房已經(jīng)成為許多年輕人面臨的首要生活問題。租房市場活躍，租賃企業(yè)眾多，這對于稅收工作來說無疑是利好，因此通過各種制度改革來引導租房供給主體走上依法繳稅的軌道，也應該大勢所趨。