受封頂放款等因素影響，開發商不愿或不允許購房者采用公積金貸款購房;公積金貸款額度低、組合貸不劃算，二手房市場的公積金利用率不足10%。日前，記者調查得知，在公積金貸款購房受限重重情況下，公積金實際作用已由貸款購房弱化為“存錢罐”，取公積金還商貸成為多數人的選擇。

每年公積金近5萬 購二手房還得用商貸

前不久，在北京工作的青島籍市民鄭明(化名)看上了位于市南區沿海的一處房屋，三室一廳143平方米的寬敞大房總房款280萬元，對于能一次性支付120萬元首付的他來說，還需要貸款160萬元。

“鄭明每個月的公積金將近4000元，一年下來公積金能有近5萬元，他工作了5年時間，公積金余額就有近25萬元，可青島個人購買二手房公積金貸款上限為21萬元，貸款額度還沒余額多。”科威國際不動產五四東海店店長張嘉男說，雖然公積金貸款利率為3.75%，低于銀行貸款基準利率5.65%不少，但在公積金余額比可貸款上限還要高的情況下，購房者還得搭配商貸才能買起房，最后綜合考慮，鄭明還是選擇了純商貸。

科威國際不動產靜湖瑯園店店長姚瑤介紹，組合貸審批手續繁雜也是購房者改選純商貸的重要原因，“公積金管理中心和銀行分兩套手續評估，而且不能同時辦理，如此一來，組合貸等到放款基本得一個半月到兩個月，房主一般不愿意接受。”

新房封頂才放款，多數開發商只接受商貸

相比二手房交易中是否選擇公積金貸款以“個人因素”為主導不同，在新房市場買賣中，購房者是否能用公積金貸款則很大程度上取決于開發商。

“對于新房市場而言，公積金貸款只能在新建住宅樓層封頂后才放款，那么我們的資金積壓就非常嚴重，所以我們除了一期已建成住宅的剩余房源同意使用公積金貸款外，其余還未建成的可預售房源都只能使用純商貸。”青島西部城區一樓盤的銷售人員說。

記者調查了解到，島城不支持購房者使用公積金貸款的樓盤并不少見。一名樓市業內人士稱，香港中路一家開發商的千余套房源基本售罄，僅有一兩名購房者辦理了公積金貸款，其余均為純商貸。

“除了開發商不讓用，個人申請上限也只有36萬元，相對動輒百萬元的房款來說，貸款額度太低，還不如選擇純商貸。”正準備辦理購房貸款的市民王玉華(化名)說。

公積金占比低，組合貸還款額高于純商貸

據調查，青島新房市場公積金貸款購房可用度低，二手房市場采用公積金貸款的購房者比例最多只有10%。

“采用純商業貸款購房，購房者可以享受折扣利率，如四大國有銀行一般9折或9.5折、青島銀行9.3折、光大銀行和中信銀行為9折、匯豐銀行對優質客戶甚至達到8.8折，如果購房者采用了混合貸，雖然銀行也聲稱有折扣，但對客戶的資質審核特別嚴，一般購房者是拿不到任何折扣的。”張嘉男解釋說，按照20年的貸款年限來算，如果公積金貸款的比例達不到三分之一，那么采用組合貸款的還款額一般要比純商貸高。

以貸款160萬元、銀行提供8.8折優惠的鄭明先生為例，銀行工作人員給記者算了一筆賬。鄭明選擇20年純商貸，每月還款10534元，如果選擇組合貸，在沒有銀行折扣情況下，每月要還款10924元，較純商貸要多還93600元，即便組合貸按照銀行利率9.5折算，也比純商貸多還40320元。

提取余額還商貸，公積金成“存錢罐”

青島市住房公積金管理中心副主任于建國曾在網談中介紹，截至2014年底，資金使用率已達95.34%，遠高于行業85%的要求。同時，在目前缺少與銀行或其他城市公積金中心之間的資金余缺調劑和融通機制及資金形勢嚴峻的情況下，住房公積金政策調整極其謹慎。因此直到現在，“3.30新政”中提到的居民首套房公積金貸款首付比例降至20%、二次公積金貸款首付比例降至30%也未真正在青島落地。

“2013年公積金新政實行之前，青島正趕上樓市交易熱潮，為了活躍市場，公積金無論在審批還是放款方面都比較寬松，這就是公積金利用率如此高的重要原因。可是，公積金的資金量畢竟有限，在利用率太高的情況下，調整貸款上限、放緩放款速度等就成為調解的手段。”青島樓市專家張百忍說，而在新政下發后，公積金在實際貸款購房中起的作用走起下坡路，利用公積金來還商貸的人越來越多。

“很多購房者拿著網簽證明或者房產證到公積金管理中心提取公積金，用這筆錢還商貸，在我們看來，如今的公積金更像是一個沒有利息的‘存錢罐’。”張嘉男說。(本報記者 藍娜娜)