近日，嶗山區(qū)海龍路一套可看海、去年曾標(biāo)價1500萬元的豪宅，于3月中旬降價近一半賤賣，引起了不小的轟動。其實從去年下半年開始，被譽為島城豪宅聚集地的沿海一線，就有不少豪宅打出低價急售的橫幅，豪宅的領(lǐng)降，成為不爭的事實。部分豪宅的低姿降價，不禁讓人想到，連青島最有資源優(yōu)勢的海景房都降了，炒房的年代真的已經(jīng)過去了嗎?另外，自去年下半年以來，150平方米以上大宅單位面積的掛牌均價，也明顯低于同區(qū)域百平方米以內(nèi)住宅單位面積的掛牌均價，尤其是春節(jié)前后不少住宅的速降，也讓人們不禁猜測，房價真的降了嗎?究竟是普降還是少數(shù)比例?

而就在近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《近五年70城房價趨勢報告》。報告統(tǒng)計顯示，監(jiān)控的70個城市中，有6個城市新建商品住宅價格已跌回到了5年前。同時，其中有26個城市二手住宅價格已跌回到5年前。

在青島，除了豪宅領(lǐng)降，北部新樓盤領(lǐng)秀·珊瑚灣也打出了“3字頭”的低起價，讓人不禁聯(lián)想起了5年前島城北部單價3000元/平方米的親民價格。

雖然降聲不斷，但實際成交新房二手房真降了嗎?降了多少?尤其自春節(jié)以來新房、二手房貸款新政利好頻出，房價到底有何變化?另外，在購房政策利好重磅來襲的背景下，很多購房者擔(dān)心房價會漲，我們也請業(yè)內(nèi)人士分析一下二手豪宅、新房市場的降價，究竟是開始還是尾聲?

用“一夜回到十年前”這樣的詞兒來形容如今的房價，確實有點殘忍，但事實情況是，在島城部分存量較大的區(qū)域，不管是新房還是二手房，從2014年開始，價格的上升通道似乎被施了魔法一般，遲遲沒有動靜，甚至是出現(xiàn)了幅度較大的下跌。2015年剛剛開始，二手的一線海景豪宅大幅降價和北部新房房價低開，又拉開了新一輪房價下降的序幕，這是開始，還是結(jié)束?一起來看看記者的調(diào)查。

[市場傳真]

沿海一線豪宅領(lǐng)降

房子降了嗎?可能很多人會發(fā)出這樣的疑問，根據(jù)自己買房的經(jīng)驗和開年以來的感受，相信很多人都不相信這件事的真實程度。不過，從島城一些二手豪宅的降價程度來看，降價確實在發(fā)生，這與2014年開年的降價有很多類似之處，二手豪宅動輒幾十萬元的議價空間，也確實是很拼。“主要是嶗山區(qū)的豪宅，也要看著急出手的程度，特別是那些別墅、聯(lián)排以及大戶型，議價的空間都比較大。

3月中旬嶗山區(qū)一處曾標(biāo)價1500萬元的獨棟豪宅半價出售，而有的300萬元左右的豪宅直降40多萬元。”青島鏈家地產(chǎn)市場分析師劉爍告訴記者。

“拿海信天璽、天悅這兩個項目來說吧，當(dāng)時賣的時候，就是青島房價最高的時候，所以 當(dāng)時價格是很高的，基本都是1000萬元以上的豪宅，現(xiàn)在有800多萬元就往外賣的。”青島鏈家地產(chǎn)嶗山區(qū)商圈經(jīng)理鞠建接受采訪時表示，800多萬元的房源基本都是220平方米左右的豪宅，大部分都是可更名的用來抵工程款的房源，所以才有這么驚人的降價幅度。“不過，在一些開發(fā)商已經(jīng)完全撤出的小區(qū)，豪宅的議價空間也加大了，基本在總房款的15～20% 之間。”鞠建說，比如原來要價500萬元的房子，現(xiàn)在440萬元左右就可以成交。“當(dāng)然也不是所有的業(yè)主都能降價這么多賣房，議價空間大的大約占到三成到四成。”

[新房調(diào)查]

北部新盤“3字頭”起價

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《近五年70 城房價趨勢報告》。報告認(rèn)為，70個城市中，有6個城市新建商品住宅價格已跌回到了5年前。青島的情況怎么樣?房價有驚人的變化嗎?

最近，朋友圈和路邊廣告牌上領(lǐng)秀·珊瑚灣的廣告打得特別熱鬧，3888元/平方米起的價格讓人大呼“太便宜了”。但很多人并不知道這個項目在哪，到網(wǎng)上一搜才知道此盤位于曾經(jīng)一度炒得火熱的北部高新區(qū)板塊。無獨有偶，從2014年下半年開始，島城北部新冒出的房源越來越集中且個個一鳴驚人，從魯商·泰晤士小鎮(zhèn)，到萬海·惜福時光，幾乎都開出了3字頭的起價，讓人大跌眼鏡。不得不說，青島北部城陽郊區(qū)的房價已經(jīng)今非昔比，大量的庫存開始讓開發(fā)商走起低價路線。盡管3字頭只是個噱頭，但均價不足6000元/平方米的價格，仍然與5年前該地段的房價有得一拼。

城陽的房價有了大幅度的松動，市區(qū)北部也不太樂觀。市民王先生最近在滄口火車站附近一樓盤買了一套70多平方米的小戶型給父母住，成交價格不足8500元/平方米。“我記得三年前來這里看另一個樓盤，位置還不如我買的這個好，就接近9000元/平方米了，所以我沒怎么猶豫就買了。”王先生感慨道。3月29日上午，記者驅(qū)車來到李村北部與城陽交界的地段，發(fā)現(xiàn)某超大型樓盤打出了72××元/平方米起的廣告，這個價格與2013年的價格幾乎持平，甚至還有一點下調(diào)。

不過再往南走，市北區(qū)大部分剛需樓盤，價格并未出現(xiàn)太大的下跌，特別是在新都心、浮山后等剛需地段，隨著周邊配套紛紛建成，價格愈發(fā)堅挺。

[數(shù)字說話]

一季度價格基本穩(wěn)定

豪宅領(lǐng)降、北部城區(qū)新房回歸3字頭，那么一季度的房價究竟降了沒有?

新房市場：純住宅依舊上漲

眼看著這么多低開的價格閃瞎人的眼，到底成交價降沒降，想必是大家最關(guān)心的，一起來看看近3個月來新房成交價的數(shù)字吧。根據(jù)房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度本市新房(帶辦公和商業(yè))成交19948套，成交面積213.15萬平方米。其中商品住宅共計成交17577套，成交面積184.28萬平方米。新房(帶辦公和商業(yè))成交均價為8731元/平方米。具體的每個月來看，1月份新房成交均價9216元/平方米，2月份新房成交均價為8783元/平方米，3月份成交均價為8151元/平方米，從數(shù)字上看，新房的成交均價是一路下滑的。不過僅從住宅上來看情況就有所不同，一季度3個月純住宅成交均價7666元/平方米，1月份純住宅成交均價7585元/平方米，2月份純住宅成交均價7512元/平方米，3月份純住宅成交均價7826元/平方米，從價格上來看，僅在過年的2月份出現(xiàn)了小幅下滑，三月份漲幅比較明顯。

二手房市場：房價基本穩(wěn)定

根據(jù)青島鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，島城一月份二手房成交2519套，二月份成交1407套，三月份截至29日成交2291套。一月份二手房掛牌均價14858元/平方米，成交均價13187元/平方米。二月份掛牌均價14873元/平方米，成交均價13108元/平方米。盡管三月份的數(shù)據(jù)尚未公布，但業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，下跌的可能性和幅度都不大。

原因分析:降價盤占比較小

看到上面的數(shù)字分析，很多購房者可能會納悶，為什么看到馬路上打廣告的便宜樓盤那么多，偏偏到我買房的時候，絲毫沒覺得便宜呢?“低價開盤或者降價促銷的樓盤，大部分都是分布在郊區(qū)庫存量本身就比較大的區(qū)域，而島城市區(qū)剛需盤的價格一直很堅挺，即便是沒漲，但也沒跌，近期島城樓市成交的主力，仍然是市區(qū)的剛需，便宜盤占比小，仍無法拉低整個島城的成交均價。”一位島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

[業(yè)內(nèi)觀點]

降價，是開始還是尾聲?

3月30日，重磅消息落地，滿兩年賣房可免營業(yè)稅，首套房公積金貸款最低首付兩成，二套房商貸最低首付四成，這猶如一枚重磅炸彈，在每個人的朋友圈內(nèi)引發(fā)了一場熱議。房企又迎來了好時候?房價會止跌回漲?本來降價的房子，會不會馬上收回優(yōu)惠?這些疑問在困擾著每一個購房者。

“每個新政的出臺，都需要一段時間來消化，不會馬上就對市場產(chǎn)生很大的沖擊。”劉爍表示，這些新政，基本上是國家為了緩解目前樓市過于平淡的現(xiàn)狀出臺的，但絕對不會造成成交量激增價格突漲的現(xiàn)象。“對二手房來說它的利好主要是針對改善型置業(yè)者，增加他們置換改善型居所的積極性。”劉爍說，哄搶拋售的年代已經(jīng)過去了，不過從開年第一季度的情況來看，2015年的市場明顯要比2014年好很多，繼續(xù)跌的可能性也不大了。

“其實限購限貸政策，對剛需來說本身影響就不大，之前的政策，最束縛的就是改善型置業(yè)者，可以說這次新政，就釋放了這部分人的購房熱情。”黑卓地產(chǎn)營銷總監(jiān)艾濤表示，這些新政的出臺，對市場回暖肯定是好的，因為之前持觀望態(tài)度的購房者，現(xiàn)在可能會因此改變態(tài)度。“但低開、跑量的現(xiàn)象也不會馬上消失，開發(fā)商也不會隨便漲價。”艾濤說，房地產(chǎn)市場最終還是受供求關(guān)系影響，有一點是肯定的，現(xiàn)在這一階段，應(yīng)該是房價最理性的一個時期，如果真有購房需求，一定要趁現(xiàn)在。

[樓盤一覽]

北城低價樓盤多

領(lǐng)秀·珊瑚灣：城陽區(qū)華貫路758號;均價：5500元/平方米;主力戶型：三居(89平方米、93平方米、121平方米)。

泰晤士小鎮(zhèn)：城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)街道王沙路南側(cè)、百福路東側(cè);均價：5400元/平方米;主力戶型：二居(85平方米)、三居(94平方米、126平方米)。

越秀星匯藍(lán)灣：李滄滄安路與安順路交會處;均價：8500元/平方米;主力戶型：二居(89平方米)、三居(101平方米、126平方米)。

本專題撰文/記者 付明實