2014年樓市塵埃落定，一方面不足10萬套的新房成交量宣告這一年的慘淡收官。黃島區一路領跑奪得銷售冠軍，主城區淡出前三甲，郊區稱雄。另一方面全年全市共有300余個樓盤開盤或者加推，李滄和市北成為熱點區域。經過一年的存銷消長，2014年結束，留給2015年約16萬套新房庫存，業內人士分析，大約需要20個月的去化周期。

銷售量：90778套黃島奪冠主城區淡出三甲

2014落下帷幕，全年青島樓市新建住宅成交90778套，不足10萬套，與2013年相比下跌23.96%;總成交面積達898.12萬平方米，同比跌幅達25.29%。回顧全年，年初的開門紅之后,去年樓市近半年一路下滑，直到8月青島樓市開始發力，成交量有所抬頭，12月份住宅過萬的成交量讓樓市跌幅有所縮小，但是樓市慘淡的一年依然定格。

從區域成交分布來看，排行榜前五位分別是黃島新區、城陽區、膠州市、李滄區和新市北區。2014年青島樓市區域成交冠軍由黃島新區摘得。新建商品成交22604套，占全市成交總量的22%。獲得亞軍寶座的是城陽區，城陽區憑借交通、環境、價格等利好因素，登上區域排行榜的穩居亞軍寶座，新建商品住宅成交16582套占全市成交總量的16%。

值得注意的是，膠州市以不足200套的微弱優勢力壓青島樓市剛需腹地李滄區。隨著青島樓市的西進北移，膠州樓市也迎來了上升期。青島新機場選址膠州，近期即將開工的消息讓該區域成為萬眾矚目的焦點，據了解不少購房者是跟隨新機場腳步來膠州置業的。

開盤量：300余盤上市李滄市北熱度高

從全年開盤情況來看，2014年共有300余開盤或加推，上半年開盤量上看，青島樓市依然堅挺，特別是“金三銀四”以及之后的“紅5月”，青島樓市預計總推盤量達89個。整個樓市房源充足，市場供大于求，而購房者多數持觀望的態度。青島樓市進入下半年便開始逐步縮緊，推盤量下滑，開發商開始大力促銷去化。

從開盤區域分布來看，李滄、城陽片區熱度較高。另外，新市北和李滄區今年開盤量不分上下。2014年市北區保利葉公館、青島萬科紫臺、和達城上城等樓盤皆取得良好的銷售成績，剛需一直是李滄的成交主力，僅金水路以南，保利茉莉公館、藍光COCO蜜城、中海國際社區、綠城理想之城等密集分布的樓盤給了置業者多樣選擇，也增加了李滄樓盤間戰爭的“硝煙”。

另外，2014年城陽各片區中，卓越蔚藍群島一路領跑城陽樓市，以1540套的銷售數據殺入了青島2014年單盤項目排行榜的前十名居于第四位，領跑城陽樓市，青島碧桂園項目以純新盤亮相便取得了1010套的銷售業績，成為城陽區單盤銷量亞軍，另外，世茂公園美地作為高端項目的領頭羊，雖然成交量未破千套，但也為城陽樓市成交立下汗馬功勞。

庫存量：163119套去化周期需要約20個月

據了解，2014年開年一月全市商品住宅市場供銷就雙雙下滑，新增環比減少55.3%至89.13萬平方米，成交環比減少46.9%至63.54萬平方米，全市商品住宅供大于求，存量持續增加，存量去化周期為14個月。到了2014年中，市場存量再創新高，去化壓力不斷加大，去化周期達到27個月，雖然截至年底去化有所加速，但最終去化周期仍達到22個月之久。

根據中國價格指數研究院青島分院提供的數據，截止到12月底，全市新建商品住宅庫存量大約163119套，總面積1801.14萬平方米。其中，黃島區可售面積25137套，城陽區16375套，李滄區11666套，原四方10989套，原市北7001套，市南區3881套，嶗山2720套。

中國價格指數研究院青島分院分析師表示，2015年新年庫存的去化周期大約需要20個月。由此可見，新年開年第一要義依然是去庫存。 本報記者 葛均艷

島城二手房交易走出翹尾行情

上月成交量創2014年度最高租房市場進入傳統淡季

在經歷了大半年交易平淡后，島城二手房市場，終在2014年末走出翹尾行情。據青島網上房地產統計數據顯示，2014年12月份，青島二手房市場共網簽2744套，比11月增加了475套，環比漲幅超過20%。據悉，這是2014年以來，二手房市場成交的最高峰。

上月成交量環比漲兩成

統計數據顯示，2014年12月份，青島二手房成交套數為2744套，比11月增加了475套，環比上升20.93%。據統計，12月份，市南區二手房簽約量最多，簽約套數為557套，占全市簽約套數的20%;其次，簽約套數較多的為原市北區，簽約508套占比19%;黃島區簽約464套，占比17%列第三位;原四方區簽約334套，占比12%;李滄區簽約333套，排名第五位;城陽區簽約套數為313套，占比11%;嶗山區簽約232套，占比8%;另外，高新區網簽3套。各板塊中，市南區簽約套數環比上漲最大，環比上漲40.66%;原四方區是各區中唯一環比下降的板塊，環比下降1.47%。此外，李滄區、嶗山區、城陽區、黃島區的網簽量漲幅均較大，環比漲幅都在20%以上。

對此，科威不動產青島區總經理孫杰表示，推動去年12月二手房登頂的主要人群是改善型置業者。“最近一段時間，改善型購房者的積極性明顯增強，集體入市表現非常明顯，中、大戶型仍是主要市場快消品。”據孫杰介紹，由于距離人們意識里傳統的農歷新年還有一個半月時間，“暖冬”跡象有望將在1月、2月繼續延續。

盡管成交量環比大幅上漲，但二手房的掛牌價格始終保持平穩。據搜房網二手房數據監控中心數據顯示，去年12月青島二手房掛牌價為14842元/平方米，環比下降0.06%，每平方米下降9元。其中，市南區掛牌價上漲，掛牌均價為20472元/平方米，環比上漲0.24%;掛牌均價跌幅最大的是李滄區，掛牌均價為10628元/平方米，環比下跌0.82%。

年末二手房成交沖高

據了解，12月份2744套的成交量當屬2014年的月成交最高峰。據新聞網房產頻道數據統計，2014年青島二手房共成交25663套，環比2013年下降32.01%;成交面積2337747平方米，環比下降28%。對此，業內人士表示，受房地產市場大環境低冷影響，觀望態度在2014年青島二手房市場彌漫，下半年伴隨各項利好政策落地，成交量在四季度逐漸復蘇，并于2014年12月份沖高，二手房一度出現翹尾行情，為2015年二手房市場“開門紅”做好了鋪墊。

按季度成交情況來看，2014年第一季度，青島二手房共成交5350套，總成交面積498662平方米;第二季度，共交易6645套，成交面積625815平方米，較之一季度小幅攀升;第三季度，二手房市場共成交6771套，環比二季度微漲2%，成交面積584602平方米。第四季度青島二手房共計成交6897套，成交面積628668平方米，成績單得分超過前三季度，“暖冬”頭銜當之無愧。其中，2014年12月份以2744套的高額成交量，一舉創下2014年的月最高值。

租房市場出現“退房潮”

與陡然升溫的二手房成交行情不同，二手房租賃市場迎來傳統淡季。據了解，隨著春節的臨近，租房市場開始出現“退房潮”，市面上可租的房源逐漸增多，不少房源的議價空間也增大。據搜房網統計，近期的租房熱點板塊分別是臺東商圈與浮山后板塊。此外，浮山所、九水路、辛家莊、錯埠嶺、薛家島、金水路附近也受到廣大租客的關注。從租房熱門樓盤排行榜中可以看到，李滄區的福臨萬家、百通花園、中海國際社區都是租客的關注熱門樓盤，多數租客的意向房源都是套二及套一的中小戶型。

對此，不少業內人士表示，每年春節之前，房屋租金一般都會出現季節性回落，精明的租客可以趁機換個性價比更高的房子。春節過后，租房市場將迎來返城租房高峰，租金也將隨之上漲。