去年的瘋狂
限購(gòu)、限貸雙重制約樓市 日光盤頻現(xiàn)搶房潮成樓市“風(fēng)景”
2013年“日光盤”頻現(xiàn)樓市火爆
2013年“日光盤”頻現(xiàn)讓?shí)u城樓市一度“瘋狂”，“買房要靠搶”成了這一年購(gòu)房者們聽(tīng)到最多的聲音。再來(lái)回顧一下2013年，從一月的“開(kāi)門紅”，到國(guó)五條風(fēng)聲影響下的三四月瘋狂、五月新房成交破萬(wàn)，再到金九銀十的“搶房潮”，直至原本屬于淡季的11、12月，市場(chǎng)也持續(xù)“暖冬效應(yīng)”。
如此火爆的島城樓市，購(gòu)房政策卻是“緊繃”的，嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)讓不少想買“二套房”的置業(yè)者抓耳撓腮，一時(shí)之間假離婚，或用父母、子女名字購(gòu)房的現(xiàn)象層出不窮。而限貸方面，二套房首付60%，三套房不能申請(qǐng)貸款都是“硬性條件”。在房?jī)r(jià)高昂的2013年，房貸不僅沒(méi)有任何松動(dòng)反而越收越緊，成了購(gòu)房者買房路上的絆腳石。據(jù)記者回顧2013年年末銀行房貸情況，15家銀行中僅有6家可以申請(qǐng)折扣房貸，但申請(qǐng)門檻之高令普通工薪階層很達(dá)到。除此之外，房貸放款時(shí)間也被延長(zhǎng)。
然而“越是難越是搶”，盡管2013年樓市政策方面相當(dāng)嚴(yán)格，卻依然無(wú)法阻擋樓市的火爆和購(gòu)房者買房的積極性。據(jù)去年購(gòu)買海爾鼎世華府的小陳介紹，那樣的買房場(chǎng)面至今仍讓他覺(jué)得震撼。“幾百個(gè)人坐在體育館里，開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)抽號(hào)，抽到的都興奮不已，而沒(méi)抽到的則唉聲嘆氣。”小陳說(shuō)。而去年打算“搶購(gòu)”保利葉公館的吳先生則表示，由于當(dāng)時(shí)“競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈”，他與心儀的房源擦肩而過(guò)。“那絕對(duì)是有錢都花不出去啊。”吳先生回憶說(shuō)。
第二階段：“出手”
觀望氛圍濃盼來(lái)限購(gòu)部分松綁 新政利好推動(dòng)近郊促成交
轉(zhuǎn)眼2014年，樓市沒(méi)有持續(xù)2013年的火爆態(tài)勢(shì)，上半年濃厚的觀望氛圍讓購(gòu)房者紛紛“剎住了車”，靜觀樓市變化及房?jī)r(jià)下調(diào)。而彼時(shí)，北岸新城及西海岸等近郊板塊的崛起讓性價(jià)比極高的近郊樓市受到大批置業(yè)者的青睞。但即便如此，總價(jià)低、環(huán)境好的近郊房源也依然沒(méi)能消除樓市疲軟的狀態(tài)。
終于2014年8月1日零時(shí)起，青島放開(kāi)部分限購(gòu)，對(duì)黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放開(kāi)限購(gòu)政策;對(duì)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開(kāi)限購(gòu)政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。這一政策的出臺(tái)可謂是一記重磅炸彈在限購(gòu)三年的島城樓市炸開(kāi)了鍋。
限購(gòu)令的部分解除讓早就看好近郊新房的購(gòu)房者潮涌入市，總價(jià)在百萬(wàn)元以內(nèi)的海景房以及百余萬(wàn)元的疊墅都成了暢銷產(chǎn)品。而縱觀8月份的新房成交不難發(fā)現(xiàn)，近郊片區(qū)一度在區(qū)域爭(zhēng)霸中撐起半邊天，城陽(yáng)區(qū)及黃島區(qū)的新房銷量爭(zhēng)相衛(wèi)冕“冠軍寶座”，成交量穩(wěn)步攀升。相比之下，主城新房卻乏人問(wèn)津，成交量頗為慘淡，用網(wǎng)友的話說(shuō)就是，“能買的不想買，想買的卻不能買”。
第三階段：“等待”
限購(gòu)全面松綁樓市反而“冷”下來(lái)購(gòu)房者持幣觀望等待更好政策出臺(tái)
2014年9月限購(gòu)全面解除利好政策頻繁
“限購(gòu)部分解除我還是買不了房，我的改善目標(biāo)是主城區(qū)的三居室，還在被‘限’著呢。”市民王女士8月份還愁眉不展之際，時(shí)隔一個(gè)月，“青島房地”發(fā)布消息：自2014年9月1日起，全面放開(kāi)島城限購(gòu)，青島樓市限購(gòu)時(shí)代全面終結(jié)。
此時(shí)，各大開(kāi)發(fā)商摩拳擦掌準(zhǔn)備迎接瘋狂涌入售樓處搶房的購(gòu)房者，然而，預(yù)計(jì)中的火爆場(chǎng)景并未出現(xiàn)，相反持幣觀望的購(gòu)房者卻逐漸增多。“政策利好一波接一波，再等等說(shuō)不定還有更好的政策出臺(tái)。”、“這些信號(hào)說(shuō)明開(kāi)始救市了，再等等房?jī)r(jià)就該降了。”諸如此類的言論甚囂塵上，讓原本打算出手的購(gòu)房者也有意隨波逐流。“我8月中旬反復(fù)問(wèn)過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目，那時(shí)候是真的打算買了。”網(wǎng)友梁先生告訴記者：“但現(xiàn)在救市政策這么頻繁，反而不愿輕易下手了。”
“限購(gòu)全面放開(kāi)也無(wú)法推動(dòng)樓市走向火爆，因?yàn)樽钪匾南拶J才是‘攔路虎’。”島城限購(gòu)全面放開(kāi)之后，資深房產(chǎn)投資人趙先生告訴記者：“限購(gòu)全面放開(kāi)買三套房甚至四套房的人有了入市的機(jī)會(huì)，但是限貸沒(méi)有松綁，這就意味著三套房或四套房就需要全款支付了，購(gòu)買的門檻一下子就抬高了，所以現(xiàn)在最尷尬的問(wèn)題是，改善型一直在觀望不敢入市，而投資客卻依然被限制。”趙先生說(shuō)。
第四階段：“理性”
“青18條”“7折利率”限貸終松綁購(gòu)房者依舊反應(yīng)“淡淡的”
限貸松綁相繼出臺(tái) 購(gòu)房者表現(xiàn)平淡
限購(gòu)全面放開(kāi)讓購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)限貸松綁持續(xù)關(guān)注，終于，在2014年9月23日，時(shí)隔全面“解限”還不足一個(gè)月，“青18條”出臺(tái)，闡明出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。至此束縛市民買房的所有障礙幾乎都被解除了。
從“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”，可以說(shuō)青島樓市提振政策已經(jīng)“見(jiàn)底”，之后“青18條”余溫尚在時(shí)，“房貸利率七折”的傳聞再度熱起來(lái)。在樓市“新政”一輪又一輪的“轟炸”下，購(gòu)房者表現(xiàn)卻“淡淡的”。“雖然說(shuō)能有7折優(yōu)惠，但是條條框框比較多，一般人很難達(dá)到要求，我覺(jué)得這就是個(gè)噱頭吧。”在青島市房地產(chǎn)交易中心，前來(lái)辦理新房抵押的小徐在談到“7折利率”時(shí)這樣說(shuō)。
無(wú)獨(dú)有偶，對(duì)“七折利率”有所耳聞的市民不少，但真正“走心”的卻寥寥無(wú)幾。“5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達(dá)到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛，所以，銀行輕易給出七折利率優(yōu)惠的可能性幾乎為零。”“投資客”楊先生說(shuō)：“從8月到9月再到10月，短短不足3個(gè)月頻繁出臺(tái)的新政讓購(gòu)房者的‘抗新政’能力明顯增強(qiáng)，有些政策自己分析一下就能得出結(jié)論，不會(huì)再向以前一樣盲目跟著新政走。”楊先生告訴記者，目前的新房市場(chǎng)，與新政關(guān)系不大的剛需依舊是主力，而改善型或投資型購(gòu)房者則很難再被新政“牽著鼻子走”而是開(kāi)始重新回歸理性購(gòu)房。(記者李倍)
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