限購、信貸政策松綁有利于地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。土地市場(chǎng)回暖，一方面反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，另一方面是隨著土地價(jià)格的回落，一些資金實(shí)力雄厚的企業(yè)抄底入市

導(dǎo)報(bào)記者 王延鋒 濟(jì)南報(bào)道

隨著限購政策、信貸政策次第松綁，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷，但其上游的土地市場(chǎng)在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。

14日，萬科旗下的青島萬科企業(yè)有限公司斥資11.2億元在青島拿下3宗土地。而從9月至今，萬科已豪擲87.4億元在廣州、福州、南京等地拿地。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗日前接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，限購政策、信貸政策松綁有利于地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但在中國經(jīng)濟(jì)整體增速放緩的背景下，地產(chǎn)市場(chǎng)想恢復(fù)之前的走勢(shì)還需要一段時(shí)間。土地市場(chǎng)回暖，一方面反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，另一方面是隨著土地價(jià)格的回落，一些資金實(shí)力雄厚的企業(yè)抄底入市。

青島世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理陳耀華對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，從宏觀上講，目前土地市場(chǎng)溢價(jià)率較低，是房地產(chǎn)企業(yè)入市拿地的好時(shí)機(jī)。萬科斥資87.4億拿地

14日，頗受關(guān)注的青島李滄區(qū)世園會(huì)板塊4宗土地公開拍賣。最終，青島萬科企業(yè)有限公司競(jìng)得3幅地塊，總價(jià)約11.2億元，另外一宗土地則遭遇流拍。

本次出讓的4幅地塊均位于李滄區(qū)賓川路以東、金水路以南、毛楊路以西、習(xí)水路以北。

其中，1號(hào)地塊土地總面積4.76萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.59萬平方米，土地用途為住宅、商服用地，起始總價(jià)3.78億元、樓面價(jià)3360元/平方米;2號(hào)地塊土地總面積4.65萬平方米，規(guī)劃建筑面積15.73萬平方米，土地用途為住宅、商服用地，起始總價(jià)5.29億元、樓面價(jià)3360元/平方米;3號(hào)地塊土地總面積1.86萬平方米，規(guī)劃建筑面積6.33萬平方米，土地用途為住宅用地，起始總價(jià)2.12億元、樓面價(jià)3350元/平方米;4號(hào)地塊土地總面積5.42萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.61萬平方米，土地用途為住宅、商服用地，起始樓面價(jià)3350元/平方米。

本次拍賣的4幅地塊周邊，已有不少項(xiàng)目建成入住。其中，1、2號(hào)地塊北邊是“萬科生態(tài)城”，3、4號(hào)地塊西邊是“和達(dá)和城”項(xiàng)目。

在當(dāng)日的拍賣會(huì)上，前3幅地塊均被青島萬科企業(yè)有限公司拿下。陳耀華說，青島萬科本次拿地是補(bǔ)倉之舉。“萬科在青島已有一些項(xiàng)目，本次所拿土地地價(jià)不高，適合剛需住房開發(fā)，可滿足萬科項(xiàng)目儲(chǔ)備、結(jié)構(gòu)調(diào)整等需求。”

本次青島拿地只是萬科近期拿地的一個(gè)縮影。自9月份以來，萬科拿地不斷。9月9日，萬科以9.5億元的價(jià)格摘得福州三江口片區(qū)120畝商住用地;9月25日，萬科以25億元價(jià)格競(jìng)得合肥商住地塊，溢價(jià)率143.48%;9月26日，萬科擊退世茂，以15億元價(jià)格拿下其在南京南站片區(qū)的第四宗地;9月29日，萬科又以26.7億元的價(jià)格拿下廣州一宗12.07萬平方米的土地。加上本次青島拿地，萬科在短短一個(gè)多月內(nèi)已經(jīng)斥資87.4億元拿地。

李鐵崗分析說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長期的過程，現(xiàn)在拿地對(duì)應(yīng)的是數(shù)年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于萬科這樣的大企業(yè)，其開發(fā)規(guī)模巨大，拿地的腳步是停不下來的。而且，在目前地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，很多地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，難免會(huì)拖累土地市場(chǎng)價(jià)格，反而有利于那些資金充裕的企業(yè)抄底拿地。

陳耀華表示，從宏觀上講，目前正是房地產(chǎn)企業(yè)入市拿地的好時(shí)機(jī)。“但具體情況也要看企業(yè)的資金實(shí)力，城市、地塊的開發(fā)潛力，庫存、價(jià)格市場(chǎng)行情等。”土地市場(chǎng)成交增多

導(dǎo)報(bào)記者注意到，自7月份以來，地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”動(dòng)作不斷。目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市已經(jīng)不再實(shí)行限購政策，信貸政策也在放松。由此，一些城市的土地市場(chǎng)開始回暖。

如在比較早解除限購的濟(jì)南地區(qū)，來自東方財(cái)富Choice的數(shù)據(jù)顯示，5月、6月該市住宅用地成交土地宗數(shù)均為零。至7月份限購松綁之后，土地市場(chǎng)開始復(fù)蘇。7至9月份，濟(jì)南住宅用地成交土地宗數(shù)分別為5宗、1宗、9宗，成交土地建設(shè)用地面積分別為26.30萬平方米、0.86萬平方米、41.07萬平方米。

在青島地區(qū)，5到7月份該市住宅用地成交土地宗數(shù)為1宗、7宗、2宗，成交土地建設(shè)用地面積分別為4萬平方米、44.14萬平方米和3.96萬平方米。

8、9月份，青島住宅用地成交土地宗數(shù)均為9宗，其中8月份成交土地建設(shè)用地面積為102.01萬平米，9月份雖然有所下降但也有61.66萬平方米。

在備受關(guān)注的杭州市場(chǎng)，土地市場(chǎng)也有回暖跡象。

8月、9月，杭州市住宅用地實(shí)現(xiàn)成交均為8宗，面積分別為12.09萬平方米和23.19萬平方米。而在此前的5到7月份，杭州住宅用地分別實(shí)現(xiàn)成交1宗、1宗和0宗，成交面積分別為7.49萬平方米、10.74萬平方米和0平方米。

李鐵崗表示，雖然這些年在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，但地方政府仍無法擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，即使一些地方政府不愿出讓土地，但土地財(cái)政壓力也會(huì)迫使他們這么做。

對(duì)土地財(cái)政的依賴直接體現(xiàn)在土地出讓金方面。如在杭州地區(qū)，來自東方財(cái)富Choice的數(shù)據(jù)顯示，在低迷的5到7月份，該市住宅用地成交土地出讓金分別為10.69億元、6.28億元和0 元。而土地成交量環(huán)比增長的8、9月份，住宅用地成交土地出讓金分別為12.41億元和37.30億元，其金額雖然不能與往年同期相比，但也可解一時(shí)之渴。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的未來，李鐵崗說，我國城市化進(jìn)程仍有很大空間 ，從宏觀上說，地產(chǎn)市場(chǎng)的未來依然樂觀。“但也要控制過程，避免出現(xiàn)較大的泡沫，而且泡沫一旦破滅會(huì)使市場(chǎng)出現(xiàn)巨大波動(dòng)。”

作者：王延鋒