去庫存的大背景下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)眾生百態(tài)盡顯，加之日前央行行長周小川明確表示，房貸首付比例降低仍有空間，各類城市分化進(jìn)一步凸顯。日前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，1月一線城市繼續(xù)維持“高姿態(tài)”，新房、二手房價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大;部分二三線城市受到持續(xù)出臺(tái)的刺激政策推動(dòng)，出現(xiàn)上漲跡象;另外，還有以三線城市為主的部分城市始終難有起色。

二線城市：政策拉動(dòng)房價(jià)攀升

不同于漲跌分明的一線及三四線城市，多數(shù)情況下，二線城市的房價(jià)走勢(shì)均較為平穩(wěn)。但伴隨著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠、非限購城市貸款首付降低等一系列利好刺激，原本庫存壓力就較輕的這一市場(chǎng)也出現(xiàn)了微妙的變化。

梳理國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)不難看出，自去年11月以來，二線城市新建商品住宅及二手住宅價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的上漲，一批位于長三角、珠三角核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的二線城市表現(xiàn)尤為突出。其中，南京去年商品住宅成交金額達(dá)到1934億元，刷新歷史紀(jì)錄，甚至超過了一線城市中的廣州。“二線城市房價(jià)上漲的根本原因其實(shí)是地價(jià)的攀升”，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳保存告訴北京商報(bào)記者，“隨著一線城市拿地空間越來越小，不少大中型房企都轉(zhuǎn)到二線城市搶地，直接助推"面粉"價(jià)格大漲，房價(jià)上漲就在意料之中了。”

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中，今年上半年房地產(chǎn)救市政策仍會(huì)持續(xù)加碼，但樓市依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市屢次拍出的高價(jià)地塊推動(dòng)房價(jià)上漲作用十分顯著，而未來一年內(nèi)，二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。“事實(shí)上，2014年4月起，新一輪的救市周期已經(jīng)開啟，從"9·30"到"3·30"，各種利好政策持續(xù)加碼，對(duì)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)，包括石家莊等在內(nèi)的部門三線省會(huì)城市房價(jià)也開始了奮起直追。”陳保存表示。

三線城市：多重利好難解庫存壓力

盡管二線城市樓市出現(xiàn)了春意濃濃，樓市刺激新政持續(xù)加碼，少數(shù)三線城市伴隨二線城市出現(xiàn)“暖春”，但掣肘于過高的庫存壓力，多數(shù)三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍深陷寒冬。國家統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)公布的新建商品住宅及二手住宅價(jià)格連連下滑以外，房企的投資熱情也難見回溫。

針對(duì)此種情況，國泰君安首席宏觀分析師任澤平曾直言，未來十年三四線城市的房價(jià)上漲空間不大，房地產(chǎn)投資也會(huì)出現(xiàn)低增長甚至零增長。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也強(qiáng)調(diào)，大量三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場(chǎng)供過于求，最終造成了房價(jià)下滑的后果。“要實(shí)現(xiàn)三四線城市房價(jià)由負(fù)轉(zhuǎn)正，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要這些城市自身大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口，為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動(dòng)力。” 郭毅表示。

相比于上述兩位分析人士，陳保存的預(yù)測(cè)則較為樂觀，“這三年多來，三線城市一直在主動(dòng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，房企不投資也不拿地，目前來看，商業(yè)旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的庫存問題的確仍嚴(yán)峻，但在持續(xù)的信貸放量政策推動(dòng)下，主城區(qū)大部分住宅樓盤的存量已經(jīng)消化得差不多了”。他同時(shí)指出，由于重點(diǎn)城市房價(jià)居高不下，三線城市居民返鄉(xiāng)置業(yè)的需求也在抬頭，“可以預(yù)計(jì)的是，如果相應(yīng)的刺激政策持續(xù)密集推出，原本積重難返的三線樓市也將迎來翻身機(jī)會(huì)”。

一線城市：房價(jià)回溫將持續(xù)

作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)漲者，近年來，一線城市的房價(jià)始終不為政策所動(dòng)，上揚(yáng)態(tài)勢(shì)堅(jiān)挺。2月19日，財(cái)政部等多部委聯(lián)合發(fā)布了詳細(xì)的房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政，但卻明確北上廣深這4個(gè)城市只執(zhí)行第一條政策，即對(duì)購買家庭惟一住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。不難看出，這只是對(duì)一線城市高端改善性住房需求有所利好，難撼動(dòng)樓市大局。

事實(shí)上，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，出不出利好政策，出什么利好政策，一線城市房價(jià)回溫都是難以避免的。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴(kuò)大，平均漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉進(jìn)一步指出，在標(biāo)桿房企拿地爭(zhēng)搶的影響下，一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)“面粉”貴于“面包”的情況，而從整體看，包括北京等城市高價(jià)地頻頻出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2月最后一周，一線城市土地“發(fā)燒”情況仍然不會(huì)改變。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副巡視員、研究員張立群分析認(rèn)為，從一線城市來看，房價(jià)未來仍有繼續(xù)上漲壓力。一方面是北上廣深這類一線城市高價(jià)地頻出，房地產(chǎn)開發(fā)商成本隨之增加，另一方面，不可否認(rèn)的是，目前一線城市的購房需求仍然很旺盛。“這其實(shí)在很大程度上反映出我們城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的矛盾，即大城市人滿為患，中小城市人氣不足。”

北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟 張暢