新華社北京2月2日電 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2日公布個(gè)人住房貸款調(diào)整的通知，要求在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭購(gòu)買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

通知要求，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

通知還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

是否下浮5%等待政策落地

“這5個(gè)百分點(diǎn)是否向下浮動(dòng)，具體政策如何執(zhí)行還將等待青島市相關(guān)部門的落地政策。 ”昨日，記者采訪島城多家商業(yè)銀行，多家銀行表示，島城早已取消限購(gòu)所以在政策影響之內(nèi)。由于此次政策中規(guī)定，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，但是否下浮5個(gè)點(diǎn)還不確定。

“對(duì)于一些剛工作不久的年輕人來(lái)說(shuō)，是個(gè)很好的消息。”島城某國(guó)有行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，降低首付比例相當(dāng)于降低了市民買房的門檻，能夠有力的滿足剛需購(gòu)房者的需求。不過(guò)，業(yè)內(nèi)指出首付比例降低后，貸款額度也將不可避免的有所增加，相比在貸款時(shí)一些市民會(huì)選擇提高首付款比例，減輕還貸壓力。

在此之前，央行政策要求，只要貸款還清，再購(gòu)房時(shí)都可以享受首套房待遇，大多數(shù)客戶都會(huì)選擇還清貸款再買新房。一位銀行個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)。 薛飛

新政解讀：

既利于惠民生也利于穩(wěn)增長(zhǎng)

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫(kù)存。此時(shí)下調(diào)非限購(gòu)城市房貸首付比例，不僅及時(shí)而且必要，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)具有雙重作用。 ”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬說(shuō)。

此前，央行、銀監(jiān)會(huì)2015年兩次下調(diào)了房貸最低首付比例。業(yè)內(nèi)人士指出，之前較高的首付比例主要是適應(yīng)那時(shí)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的需要。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，一些政策已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要，及時(shí)調(diào)整是必然的。

溫彬分析指出，自去年以來(lái)，政府先后出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但三、四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)低迷，去庫(kù)存壓力依然較大。而隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛。針對(duì)非“限購(gòu)”城市降低住房貸款首付比例，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“通過(guò)降低首付比例，可以促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)上下游的拉動(dòng)作用還是比較大的。而且房貸一直都是資產(chǎn)質(zhì)量較好的信貸業(yè)務(wù)，銀行也比較有積極性。 ”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為。

目前我國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，新增城鎮(zhèn)人口將會(huì)帶來(lái)大量住房需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的購(gòu)房潛在需求較大。在非限購(gòu)城市特別是三四線城市進(jìn)一步降低房貸首付比例，有利于加速農(nóng)民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩(wěn)增長(zhǎng)大局。

值得注意的是，通知提出，按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大分化，巨大的差異導(dǎo)致不同省市面臨的具體情況不同。房地產(chǎn)政策長(zhǎng)效機(jī)制需要從各地實(shí)際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。讓非限購(gòu)城市可根據(jù)自身情況向下浮動(dòng)，給各地留下了政策空間。

專家分析：

大大降低百姓購(gòu)房成本

專家認(rèn)為，“去庫(kù)存”作為今年樓市首要任務(wù)，非“限購(gòu)”城市購(gòu)買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當(dāng)?shù)乩习傩盏馁?gòu)房成本，全國(guó)樓市“去庫(kù)存”迎來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。

剛過(guò)去的2015年，全國(guó)樓市冷熱不均、分化嚴(yán)重。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市成交活躍，價(jià)格漲幅明顯，其余二線城市保持平穩(wěn)。而大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，樓市成交疲軟，但出現(xiàn)了復(fù)蘇勢(shì)頭。

“對(duì)首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調(diào)是應(yīng)該的，是保護(hù)合理住房需求的要求。 ”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳杰教授認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力大，企業(yè)貸款難發(fā)，而房貸是銀行和購(gòu)房者雙方都有此類需求，首付兩成對(duì)銀行而言風(fēng)險(xiǎn)防范余地足夠，甚至還有下調(diào)空間。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，非“限購(gòu)”城市商業(yè)貸款購(gòu)房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策將刺激普通住宅消費(fèi)需求。

從2015年部分城市成交情況來(lái)看，西安、成都、重慶、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等二線城市2015年住宅銷售套總價(jià)均值在60萬(wàn)元-70萬(wàn)元之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬(wàn)元即可繳納首付款購(gòu)房，而對(duì)大部分三四線城市來(lái)說(shuō)，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購(gòu)買力范圍之內(nèi)。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，目前庫(kù)存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦?lái)農(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好地實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。

而廈門、杭州、南京、蘇州及天津等熱點(diǎn)二線城市2015年住宅成交套總價(jià)均值都在130萬(wàn)元以上，據(jù)此金額來(lái)算，其首付金額下降最多，其中廈門首套房首付下降12萬(wàn)元，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調(diào)近10萬(wàn)元。

據(jù)陳晟分析，此輪信貸政策調(diào)整后，或?qū)⒏蠓冉档蜔狳c(diǎn)二線城市的首付金額，特別是其二套房購(gòu)置的首付壓力，鼓勵(lì)更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動(dòng)當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌?chǎng)的持續(xù)釋放。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫(kù)存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。 2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

政策影響：

降“門檻”主要影響二線城市

新華社北京2月2日電 房貸首付款比例的再次下調(diào)，勢(shì)必會(huì)加速一部分剛需群體入市。但分析人士指出，首付款比例降低了買房的“門檻”，但購(gòu)房者貸款的還款壓力并未減輕。而三四線城市由于銀行房貸謹(jǐn)慎等因素，預(yù)計(jì)下浮可能性較小，政策將主要影響二線城市。

專家指出，無(wú)論是商貸還是公積金貸款，首付款比例兩年間的持續(xù)下調(diào)，意在降低購(gòu)房“門檻”，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。此次首付款比例下調(diào)的范圍依然限定在非限購(gòu)城市，這意味著執(zhí)行限購(gòu)的城市北上廣深等一線城市不受該政策的影響。

“由于目前全國(guó)市場(chǎng)分化明顯，預(yù)計(jì)各地對(duì)這一政策的執(zhí)行力度將不相同。 ”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市的銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行的可能性并不大。

“2015年第四季度以來(lái)，中國(guó)住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢(shì)明顯。 ”張大偉說(shuō)。

“新政策實(shí)際影響有待市場(chǎng)觀察，由于僅降低首付款比例，對(duì)于購(gòu)房者的還款壓力并未減輕。 ”張大偉說(shuō)，一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但對(duì)心理預(yù)期影響較大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策。 2014年9月以來(lái)房貸首付比例四次變動(dòng)

●2014年9月出臺(tái)“9·30新政策”，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

●2015年3月出臺(tái)“3·30新政策”，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。

●2015年8月，三部委聯(lián)合發(fā)文，再次降低公積金貸款門檻：對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

●2015年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。