今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)引發(fā)公眾熱議。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析人士指出，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

京滬土地市場(chǎng)大熱

據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，近來，北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，高價(jià)地、高溢價(jià)率地塊頻頻出現(xiàn)。日前，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)兩地塊經(jīng)過開發(fā)商激烈爭搶，分別花落葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)公司、中鐵置業(yè)與中鐵投資聯(lián)合體，一天內(nèi)共收得出讓金60.5億元。

其中，花鄉(xiāng)樊家村地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍尤為激烈，多家房企輪番叫價(jià)，最終葛洲壩集團(tuán)以49.5億元、溢價(jià)率50%的高價(jià)將其收入囊中，同時(shí)該地塊需配建4.1萬平米公租房及6.18萬平米“農(nóng)民回遷房”。另外一地塊以11億元成交，溢價(jià)率達(dá)到55%。

事后有機(jī)構(gòu)測(cè)算，樊家村地塊的樓面價(jià)超過7萬元/平米，遠(yuǎn)超周邊在售樓盤價(jià)格。值得注意的是，新“地王”的產(chǎn)生不但給周邊樓盤帶來十足的底氣，也為周邊曾經(jīng)的高價(jià)地成功解套。

與樊家村地塊緊鄰的就是懋源地產(chǎn)的釣云臺(tái)以及夏家胡同地塊。其中，在2013年，懋源地產(chǎn)拿下夏家胡同地塊樓面價(jià)超過4萬元/平米;就在不久前，緊挨著樊家村6號(hào)地的釣云臺(tái)項(xiàng)目剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價(jià)都在10萬元/平米以上，有房源最高均價(jià)甚至超過13萬元/平米。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樊家村地塊是今年以來四環(huán)內(nèi)出讓的第二宗住宅用地，其位置更優(yōu)于上塊“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。如今，新樊家村地塊樓面價(jià)超7萬元/平米，預(yù)計(jì)未來售價(jià)將在15萬/平米左右。

更加值得玩味的是，未來近一個(gè)月時(shí)間里，北京正在交易的各類地塊還有32宗，其中經(jīng)營性用地29宗，且多為住宅類用地，初步統(tǒng)計(jì)規(guī)劃建筑面積近400萬平米，幾乎與前8個(gè)月北京成交宅地的規(guī)劃總建面持平。這也是繼2013年年底之后，時(shí)隔近兩年北京土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)集中供地?zé)岢薄?/p>

為此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去化后，庫存已大幅消減，年末補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增，因此國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競(jìng)地局面，從而達(dá)到平抑地價(jià)的目的。

北京土地市場(chǎng)大熱并非個(gè)例，上海等一線城市同樣表現(xiàn)不俗。據(jù)《東方早報(bào)》等媒體報(bào)道，9月16日，上海土地市場(chǎng)當(dāng)天掛牌出讓的三幅地塊溢價(jià)率全部超過100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。不過，日前上海土地市場(chǎng)卻遭遇“潑冷水”，相繼有5地塊被叫停。

對(duì)此，上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，從上海9月份的土地交易數(shù)據(jù)能夠看出，溢價(jià)率創(chuàng)下了新高，反映了房企對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的認(rèn)可和承受能力。暫時(shí)性的土地交易終止或中止，和此前對(duì)于此類地塊修改規(guī)劃有關(guān)系。

從實(shí)際情況看，整個(gè)市場(chǎng)拿地?zé)崆椴]有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場(chǎng)。

不過，有分析指出，今年以來土地市場(chǎng)高溢價(jià)、"地王"現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的"地王"的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

而從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)"地王"頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，如果土地市場(chǎng)"地王"現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

土地市場(chǎng)"高溢價(jià)"、"地王"是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的"救市"為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。另一方面，樓市"救市"政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

從短期來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，"去庫存"仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。

另據(jù)了解，發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”的課題組在2013年調(diào)查12個(gè)省、區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級(jí)市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。

此外，12個(gè)省會(huì)城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會(huì)城市就要新建13個(gè)城區(qū)。“有研究數(shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，到2013年年底，中國城鎮(zhèn)人口是7.3億，新區(qū)規(guī)劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮(zhèn)人口全部裝進(jìn)去。這些統(tǒng)計(jì)還沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、集資房、軍產(chǎn)房等五花八門的房子。在很多地方，小產(chǎn)權(quán)房、集資房的存量，甚至超過商品房。

明年樓市陷大蕭條?

每年的9月和10月都樓市銷售的旺季，在央行8月底再次降息、降準(zhǔn)后，業(yè)內(nèi)人士普遍看好降息、降準(zhǔn)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也有經(jīng)濟(jì)人士表示，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，樓市2016年初或?qū)⑦M(jìn)入新一輪蕭條。

樓市銷售人員稱，9月和10月是金九銀十，這兩個(gè)月是每年樓市銷售最好的季節(jié)，尤其是央行降息、降準(zhǔn)后，業(yè)界都認(rèn)為樓市成交量勢(shì)必會(huì)反彈。但是，同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉8月31日撰文表示，不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九銀十”之后的樓市怎么樣?2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣?

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，張宏偉認(rèn)為，繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。之所以樓市會(huì)陷入蕭條，張宏偉認(rèn)為有六大理由：

其一，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。

這對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。從樓市大趨勢(shì)來看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

其二，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量價(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

央行“雙降”之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個(gè)月銷售業(yè)績?cè)谌甑谋壤乐故袌?chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

其三，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對(duì)國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。

事實(shí)上，放開外國人在國內(nèi)購房的限制對(duì)國內(nèi)樓市，對(duì)國內(nèi)樓市去庫存不會(huì)起到太大作用，中國取消限外對(duì)國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡單，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。

其四，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。

其五，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也松動(dòng)、330新政出臺(tái)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至。

但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來問題會(huì)越來越少。張宏偉認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

其六，對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

事實(shí)上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;對(duì)于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng);而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會(huì)面臨去庫存的壓力。