C 律師

6種情況不交物業(yè)費(fèi)，法院不支持

既然相關(guān)部門都建議，打官司或許是解決業(yè)主和物業(yè)公司糾紛最好的辦法，那么對于這樣的糾紛，從法律層面又是如何看待的呢?

26日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者聯(lián)系了山東元鼎律師事務(wù)所單正國律師。據(jù)他介紹，最近幾年物業(yè)糾紛的官司逐年增多。目前拒交物業(yè)費(fèi)已成為一種普遍現(xiàn)象。而根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律法規(guī)的規(guī)定，只有在物業(yè)服務(wù)公司存在未履行合同主要義務(wù)時(shí)，即物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)根本性違約的情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的做法才有可能得到法院的支持。

“業(yè)主提出的抗辯理由一般都認(rèn)為物業(yè)公司所進(jìn)行的保安、泊車、保潔等服務(wù)項(xiàng)目存在一定瑕疵。雖然物業(yè)公司在服務(wù)中可能存在瑕疵，但是作為業(yè)主理應(yīng)履行交納物業(yè)費(fèi)用的義務(wù)。其他糾紛應(yīng)該在業(yè)主大會(huì)上向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)行政管理部門提出 ，并依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)處理，而不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的依據(jù)和理由。”

“通俗的說，就是說物業(yè)公司服務(wù)的好壞是一碼事，繳納物業(yè)費(fèi)是另外一碼事，如果小區(qū)居民覺得物業(yè)服務(wù)不好，完全可以通過業(yè)委會(huì)換掉物業(yè)公司，如果換掉物業(yè)公司的程序合法，而到時(shí)候物業(yè)公司不走，那么業(yè)委會(huì)完全有訴訟主體的資格，可以將物業(yè)公司告上法庭。當(dāng)然前提是不能拖欠物業(yè)費(fèi)。”

單正國提醒說，業(yè)主要格外注意幾種情況。如果是因?yàn)檫@些原因就單方面拒繳物業(yè)費(fèi)，那么一旦物業(yè)公司要跟業(yè)主打官司要物業(yè)費(fèi)，法律并不支持業(yè)主。“主要有這樣幾種情況：沒入住就不交物業(yè)費(fèi);未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi);對物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi);對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費(fèi);對物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿不交物業(yè)費(fèi);對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費(fèi)。”

那么如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主要如何討個(gè)公道呢?單正國律師介紹說，首先，業(yè)主應(yīng)注意搜集物業(yè)在履行服務(wù)合同方面有瑕疵的證據(jù)，并及時(shí)向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)反映，糾正物業(yè)公司的服務(wù)。也可以向轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴，相關(guān)部門會(huì)對投訴進(jìn)行查處，情況屬實(shí)，會(huì)責(zé)令物業(yè)公司限期整改。如果物業(yè)公司拒不整改，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，重新選聘新的物業(yè)公司。同時(shí)，市主管部門將依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定對該物業(yè)公司進(jìn)行處理。

D 延伸

好物業(yè)究竟是咋樣的

小區(qū)居民堅(jiān)持認(rèn)為是物業(yè)公司的服務(wù)不到位，所以才導(dǎo)致如今雙方的對峙。雖然物業(yè)公司提供服務(wù)的好壞有細(xì)則可以衡量，但也應(yīng)該有一個(gè)最基本的要求，那么那些讓居民點(diǎn)贊的物業(yè)公司，提供的服務(wù)又應(yīng)該是怎樣的?近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者聯(lián)系了頗有口碑的青島市天泰愛家物業(yè)有限公司。

“我們有自己的培訓(xùn)中心，每個(gè)崗位員工均需在培訓(xùn)中心經(jīng)過相應(yīng)的崗前封閉培訓(xùn)，拿到合格結(jié)業(yè)證后，才可以上崗。舉個(gè)例子，安保人員要經(jīng)過35天的全封閉式軍式化培訓(xùn)，而客服管家要經(jīng)過10天的全封閉式培訓(xùn)。”公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 ，不僅員工的上崗需要培訓(xùn)，而且在標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還總結(jié)出一些個(gè)性化的服務(wù)，滿足業(yè)主在日常生活中的需要，比如遇到雨雪的天氣，會(huì)為出行的業(yè)主擦拭汽車的后視鏡和風(fēng)擋玻璃;為方便晨練的業(yè)主使用健身器材，夜值秩序維護(hù)員會(huì)在交班前擦拭健身器材，讓業(yè)主使用起來更干凈方便。”

“如果小區(qū)里面在施工，工程維修每次入戶前，都會(huì)穿鞋套，盡量減少噪音，給業(yè)主維護(hù)環(huán)境的同時(shí)，順便在離開前帶走業(yè)主家的垃圾;保潔員在進(jìn)行樓道內(nèi)的衛(wèi)生清潔時(shí)，為了不影響業(yè)主休息，穿的鞋子都是平底布鞋，將噪音最小化。”該物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。

“部分項(xiàng)目還設(shè)置了專屬管家，24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)，只需一個(gè)電話，即可第一時(shí)間出現(xiàn)在業(yè)主面前，為業(yè)主解決問題。為了方便業(yè)主，我們還制作了生活配套鼠標(biāo)墊，在鼠標(biāo)墊中，項(xiàng)目周邊的醫(yī)療、教育、住宿、金融、快遞、洗衣、餐飲、汽車、百貨、公交路線等服務(wù)電話一應(yīng)俱全，讓業(yè)主輕輕松松熟悉周邊信息。”天泰物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。 文/圖 城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 張鵬