原標(biāo)題：樓市政策升級加碼 新一輪調(diào)整將有利于改變市場預(yù)期

就在前天，中國人民銀行主要負(fù)責(zé)人宣布，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。具體措施為引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。降息最直接的影響就是買房成本下降，除此之外對樓市還有哪些影響？

降利率惠及存量房貸

與以往降利率不同，記者注意到，此次利率下調(diào)主要是針對存量房貸。所謂存量房貸主要是指已經(jīng)發(fā)放且在貸款期內(nèi)的房貸。幾年前樓市火爆時期，房貸利率不僅超過4%，而且曾執(zhí)行過按比例上浮，不少購房者最高利率甚至超過5.5%。而最近幾次降息，卻只針對新購房者，之前的購房者只在去年享受過一次存量房貸利率下調(diào)。據(jù)中國人民銀行《2024年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，目前存量房貸加權(quán)平均利率為4.27%，而青島大部分商業(yè)銀行商業(yè)房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首套房貸利率3.15%，二套房貸利率3.65%，與新增房貸的利差高達(dá)112個基點。有業(yè)內(nèi)人士指出，此次降低存量房貸利率，說明央行有意引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸的利率調(diào)整至與新發(fā)放房貸利率相接近的水平。

對于此次存量房貸利率下調(diào)，每月可減負(fù)多少？記者算了一筆賬，按照存量房貸加權(quán)平均利率4.27%來計算，下調(diào)0.5個百分點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約289元，30年可以減少利息支出共9萬余元。那么，此次調(diào)整將何時到位？記者從島城多家銀行機構(gòu)了解到，“政策落地仍需一定時間，目前還未有具體措施細(xì)節(jié)。但參考去年首套存量房貸利率調(diào)整，預(yù)計在一至兩周內(nèi)，各銀行將陸續(xù)出臺相關(guān)實施細(xì)則，并統(tǒng)一在規(guī)定時限內(nèi)完成利率下調(diào)工作。”同時中國人民銀行表示，“近期會正式發(fā)布相關(guān)文件。下一步，也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。”

市場反饋較為積極

面對此次的利率下調(diào)，市場又是給出了什么樣的回答？“上午消息傳出后，門店有咨詢政策的，但是人數(shù)不多，考慮到從政策到市場反應(yīng)有一定的時間延遲，可能兩三天后才會有較多咨詢的客戶。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強表示。而很多業(yè)內(nèi)人士都對此次降息表示樂觀，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在政策發(fā)布第一時間表示：“這是歷史非常罕見的降存量房貸的政策，對購房家庭是實實在在的利好。此次降低存量房貸利率，實實在在為每個已經(jīng)購房的居民家庭朋友減輕月供負(fù)擔(dān)。各地雖然落實了認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，但其實很多購房形態(tài)也還是會被認(rèn)定為二套房，導(dǎo)致購房成本偏高。這次統(tǒng)一了首套房和二套房的房貸首付比例，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。”

記者在采訪中了解到，受全國市場整體影響，青島9月份整體樓市成交數(shù)據(jù)有一定的回落。不過，從相關(guān)項目的實地采訪來看，到訪量仍保持了一定數(shù)量。相關(guān)銷售人員也表示：“利率政策調(diào)整將會給市場帶來積極信號，不少客戶都提到了利率調(diào)整的話題，預(yù)計銷量有望在10月份迎來積極反彈。”

降息有利于穩(wěn)定房價

另外，貝殼找房青島站市場負(fù)責(zé)人陳晶則表示，此次利率調(diào)整對于青島房產(chǎn)市場以及購房群體來說，預(yù)計會產(chǎn)生三方面影響。

首先，存量房貸利率下調(diào)，減輕了已購房群體還款壓力，提前還貸或急于出售的情況可能減少，在售房源更聚焦，有利于二手房市場高效運轉(zhuǎn)，進(jìn)一步穩(wěn)定房價；其次，二套房最低首付比例降低為15%，減緩了改善置業(yè)群體的購房壓力，可以刺激部分改善置業(yè)需求，激發(fā)市場活力；另外，本次調(diào)整降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，加大保障性住房資金支持以及開發(fā)企業(yè)貸款支持。在傳遞房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號的同時，夯實了購房者、房產(chǎn)從業(yè)者和開發(fā)企業(yè)的信心，對于房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。

政策發(fā)布后，青島貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人接到了部分市民對于政策細(xì)則及落地情況的咨詢。從貝殼數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)布當(dāng)天，貝殼APP青島城市訪問量達(dá)到了近1個月的峰值，環(huán)比前一天增長8.8%。政策的具體執(zhí)行細(xì)則及效果，還需要進(jìn)一步觀察和評估。

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8月樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布

9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布全國最新樓市數(shù)據(jù)，其中70城商品住宅銷售價格下降。8月青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，同比下降6.6%，環(huán)比降幅繼續(xù)收窄；二手住宅銷售價格環(huán)比下降1%，同比下降8.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)前價格底部調(diào)整態(tài)勢未改。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月回落0.1個百分點；同比下降6.6%，降幅比上月繼續(xù)擴大0.4個百分點。從環(huán)比來看，青島新建商品住宅售價自2023年7月止?jié)q轉(zhuǎn)跌以來，截至2024年8月已連降14個月。同比來看，自2023年12月開始同比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，截至2024年8月，同比現(xiàn)“九連跌”。

二手住宅方面，8月青島二手住宅銷售價格環(huán)比下降1%，降幅比上月擴大0.2個百分點；同比下降8.9%，降幅比上月擴大0.1個百分點。環(huán)比來看，從2023年4月重回下跌態(tài)勢，一直持續(xù)到2024年8月，已連跌17個月。同比來看，青島二手住宅售價同比從2022年4月開始下降，截至2024年8月已連續(xù)下降29個月。

而從全國數(shù)據(jù)來看，8月份70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴大，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄、同比降幅與上月相同。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬