原標(biāo)題：住房“已舊換新”青島按下啟動(dòng)鍵

目前，“以舊換新”正在成為拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的重要手段之一。實(shí)行“以舊換新”，一方面可以更好地滿足消費(fèi)者不斷提高消費(fèi)需求，另一方面對(duì)消費(fèi)也能產(chǎn)生直接拉動(dòng)，可謂兩全其美的方案。不過，之前“以舊換新”多存在于家電、汽車等消費(fèi)領(lǐng)域，但今年“以舊換新”的春風(fēng)終于吹到了樓市。比如，4月1日，鄭州市發(fā)布相關(guān)政策，要在2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日，無錫市梁溪區(qū)也發(fā)布了“以舊換新”公告……而就在4月底，平度中杰地產(chǎn)推出“賣舊買新、以舊換新”活動(dòng)，推出30套新房房源采取“以舊換新”的模式，至此，青島也正式進(jìn)入了“以舊換新”的時(shí)代。

青島樓市啟動(dòng)

“以舊換新”

4月29日上午，青島中杰地產(chǎn)召開“賣舊買新、以舊換新”活動(dòng)發(fā)布會(huì)。會(huì)上相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了解決二手房置換周期拉長(zhǎng)、房地產(chǎn)改善型住房需求資金抑制等問題，平度市城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等單位開展了一系列的調(diào)研與評(píng)估，并最終以開發(fā)公司為責(zé)任主體，落實(shí)“以舊換新”這一重要政策活動(dòng)。

據(jù)了解，此次中杰地產(chǎn)“賣舊買新、以舊換新”活動(dòng)共推出30套新房房源，其中中杰時(shí)代御園住宅20套，中杰時(shí)代天街商鋪10套。回收舊房源范圍為平度市主城區(qū)范圍內(nèi)舊房，北至沈陽路、南至廈門路、東至廣州路、西至錦州路。舊房?jī)r(jià)格認(rèn)定主要以稅務(wù)基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，以房產(chǎn)交易中心近期成交價(jià)為基準(zhǔn)，結(jié)合舊房區(qū)位、新舊程度、樓層位置等因素進(jìn)行一定比例浮動(dòng)，具體面議。具體操作流程為先期簽訂協(xié)議，雙方就新房、舊房認(rèn)價(jià)一致后簽訂“以舊換新”協(xié)議，客戶按協(xié)議約定支付定金。之后客戶“以舊換新”的老房子評(píng)估金額作首付，雙方簽訂《商品房買賣合同》，公司協(xié)助客戶辦理按揭貸款手續(xù)。

對(duì)于舊房過戶，雙方采取直接過戶或委托公證等形式完成相關(guān)后續(xù)手續(xù)。之后雙方進(jìn)行舊房交接，按雙方簽訂的“以舊換新”合同，業(yè)主在協(xié)議約定期限內(nèi)，將舊房無條件轉(zhuǎn)讓至公司或公司指定的第三方。通過交易流程，我們可以看得出，和之前第三方托管二手房銷售不同，此次的以舊換新是開發(fā)商或指定公司直接接手，成為真正意義上的“以舊換新”。

全國(guó)多地支持

住房“以舊換新”

平度“以舊換新”的模式其實(shí)在全國(guó)多地已經(jīng)開始實(shí)施。2023年就有20余地進(jìn)行住房“以舊換新”探索實(shí)踐。2023年9月，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通知，聯(lián)合推出“換新購(gòu)”服務(wù)，支持“賣舊換新”住房改善需求；去年12月，蘇州市住建局宣布實(shí)施“賣舊買新”購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼新房契稅繳納份額的50%—100%。

今年以來，包括重慶、武漢、鄭州、南昌、福州、長(zhǎng)沙、大連、西安等重點(diǎn)城市在內(nèi)，更多城市加入支持住房“以舊換新”隊(duì)伍。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布開展商品住房“換馨家”活動(dòng)的通知，拉開一線城市住房“以舊換新”序幕，5月深圳進(jìn)一步將商品住房“收舊換新”和“以舊換新”寫入樓市新政。4月底更多一線城市加入，上海、廣州相繼推出住房“以舊換新”活動(dòng)。

不僅如此，部分此前進(jìn)行相關(guān)探索的城市對(duì)活動(dòng)或政策內(nèi)容進(jìn)行完善和升級(jí)。如在去年“換新購(gòu)”服務(wù)基礎(chǔ)上，今年4月底南京安居建設(shè)集團(tuán)啟動(dòng)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)，支持換購(gòu)人用一套或多套存量住房置換一套或多套新房。再如鄭州在前期試行基礎(chǔ)上，5月10日起取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在市內(nèi)八區(qū)全面推行住房“以舊換新”。

三種模式助力

樓市良性循環(huán)

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從去年開始，目前全國(guó)已經(jīng)有60余個(gè)城市啟動(dòng)“以舊換新”政策，但不同城市的“以舊換新”政策并不相同。大致主要可以分為三種模式：一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式。即購(gòu)房者先與房企達(dá)成購(gòu)買意向，再由中介機(jī)構(gòu)采用線上流量?jī)A斜、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房，若一定期限（一般在1—3個(gè)月）內(nèi)舊房順利售出，即可按照流程推進(jìn)新房購(gòu)買手續(xù)，否則房企將返還購(gòu)房者意向金。青島、淄博、南京、泰安、宜昌、濟(jì)南、濟(jì)寧、寧波、麗水、重慶、荊門、揚(yáng)州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相關(guān)政策或活動(dòng)。其實(shí)，早在2022年青島房協(xié)、貝殼找房青島站聯(lián)合打造“優(yōu)鮮賣”服務(wù)，就是這一模式的最早實(shí)踐，這也是貝殼找房在全國(guó)首創(chuàng)的一種房屋交易模式。

除此之外，第二種模式就是收購(gòu)，國(guó)企或房企直接收購(gòu)舊房，舊房款項(xiàng)用于購(gòu)買指定的樓盤新房，收購(gòu)的舊房則可用于保障性住房、人才公寓等。連云港、海寧、麗水、太倉(cāng)、啟東、揚(yáng)州、宣城、江陰、鄭州、海安、南京、鹽城等地都有相關(guān)探索。與之類似，肇慶首次提出了“舊轉(zhuǎn)保”模式，即有改善性住房需求的市民，可自愿申請(qǐng)將本人或直系親屬的舊房納入保障性住房房源管理，經(jīng)審核后由實(shí)施單位參考市場(chǎng)價(jià)格一次性支付一定年限的租金進(jìn)行統(tǒng)租管理，按5至10年的年限統(tǒng)租。申請(qǐng)人要將全部租金收益用于購(gòu)買新房。

第三種模式則為補(bǔ)貼模式，主要是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的居民給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免，麗水、蘇州、張家港、沈陽、遂寧、宜昌、襄陽、重慶、常熟、徐州、揚(yáng)州、日照等地都有相關(guān)政策。各地補(bǔ)貼方式有所不同，如徐州對(duì)符合條件的換房家庭，按照新購(gòu)商品房合同價(jià)，給予0.8%—1.2%的補(bǔ)貼；揚(yáng)州則給予新購(gòu)商品住宅不超1.5%的契稅補(bǔ)貼。也有城市采取了其他的補(bǔ)貼方式，比如海寧為鼓勵(lì)房企收購(gòu)存量房，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼；紹興規(guī)定，對(duì)一定時(shí)限內(nèi)購(gòu)買意向購(gòu)房人存量房的房企，部分契稅予以一定補(bǔ)貼。

相關(guān)鏈接

“優(yōu)鮮賣”探索

“以舊換新”先行模式

購(gòu)房“以舊換新”在青島有另外一個(gè)名字——優(yōu)鮮賣，而且早在2022年9月就存在了。這是青島房協(xié)、貝殼找房青島站聯(lián)合打造“優(yōu)鮮賣”服務(wù)模式，也是貝殼找房在全國(guó)首創(chuàng)的一種房屋交易模式。據(jù)了解，優(yōu)鮮賣通過保底（舊房未售出、新房定金退還）方式保障購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，并可在短期內(nèi)幫助購(gòu)房者成功置換。優(yōu)鮮賣大體分三步：

一、買房者與開發(fā)商、貝殼簽署三方協(xié)議，之后與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并與貝殼平臺(tái)合作經(jīng)紀(jì)公司簽署“好贊”協(xié)議。

二、在認(rèn)購(gòu)協(xié)議、“好贊”協(xié)議中，會(huì)約定時(shí)間周期，在此期間，開發(fā)商幫助購(gòu)房者鎖定看好的房源，貝殼平臺(tái)合作經(jīng)紀(jì)公司通過“好贊”產(chǎn)品，幫客戶通過線上流量?jī)A斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣，加速房子銷售。

三、若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購(gòu)買流程；若舊房未售出，則開發(fā)商退還定金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。

可以看到，該模式最大亮點(diǎn)是讓房東獲得了更大的選擇權(quán)。如果房東后續(xù)因二手房交易失敗，其新房可買也可不買，沒有違約風(fēng)險(xiǎn)或心理負(fù)擔(dān)。

貝殼找房青島站相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島有近百個(gè)樓盤支持貝殼優(yōu)鮮賣服務(wù)模式，目前有171個(gè)家庭選擇通過優(yōu)鮮賣完成“賣舊買新”，有41個(gè)家庭成功通過優(yōu)鮮賣實(shí)現(xiàn)換房，其中最短周期為2天。不過，由于目前存在二手房市場(chǎng)整體信心不足，交易環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)等堵點(diǎn)，該模式下的商品房成交規(guī)模仍較小。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬