原標(biāo)題：成交量超新房 二手房要逆襲?

最近一組數(shù)據(jù)引發(fā)很多人關(guān)注，首先是7月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的對(duì)比。其中新房市場(chǎng)方面，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，7月青島新房住宅成交約4831套，成交套數(shù)和成交面積均環(huán)比下降。而二手房方面，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月份，青島市二手房全部房屋成交5108套，環(huán)比上漲7%。除了漲跌不同，我們還可以看到二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房。進(jìn)入8月份，這一勢(shì)頭還在延續(xù)，其中8月第二周，青島二手住宅網(wǎng)簽1029套，新房住宅878套；再往前的8月第一周，青島二手住宅網(wǎng)簽1115套，新房住宅的銷量900套。而且連續(xù)幾周，二手房銷量也都呈上漲趨勢(shì)，二手房提前復(fù)蘇，進(jìn)入上漲通道了嗎?在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，青島目前并沒(méi)有進(jìn)入北京、上海那樣的存量房市場(chǎng)，相比之下，新房依然占主導(dǎo)地位。

是否進(jìn)入存量房時(shí)代  事實(shí)與想象不太一樣

在北上廣等一線城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地供應(yīng)量等原因，新房開發(fā)進(jìn)入低位徘徊期，二手房交易活躍程度超過(guò)新房，因此被稱作為存量房市場(chǎng)。再來(lái)看看青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的反差。在新房市場(chǎng)方面，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，7月青島新房住宅成交約4831套，成交套數(shù)和成交面積均環(huán)比下降。而二手房方面，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月，青島市二手房成交5108套，環(huán)比上漲7%。青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2—3月份，青島二手房成交量分別為5762套、8744套。4月，青島二手房成交量回落到6140套。到了五六月份，這一數(shù)據(jù)還在持續(xù)走低，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)走弱態(tài)勢(shì)。但是7月份，二手房成交量企穩(wěn)回升，重回環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。從成交環(huán)比變化來(lái)看，7月，除市北、嶗山區(qū)外，其余各區(qū)市二手房成交均較前一個(gè)月環(huán)比上漲。上漲最明顯的是即墨區(qū)，當(dāng)月即墨區(qū)二手房成交環(huán)比上漲17%。

根據(jù)以往的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新房成交量都會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)二手房，從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)二手房成交量連續(xù)多次超過(guò)新房的現(xiàn)象。如今，二手房成交量連續(xù)超越新房，不由讓人猜測(cè)，青島的存量房時(shí)代是不是也要來(lái)了?

隨后，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，得到的回答同樣讓人意想不到。“不是青島二手房表現(xiàn)有多好?而是新房市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意。”一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“目前青島二手房的成交量，就是突出一個(gè)‘穩(wěn)’字，和之前沒(méi)有太大變化。”青島鏈家的商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者。二手房表現(xiàn)平穩(wěn)，但在新房市場(chǎng)中，由于6月房企半年沖量后導(dǎo)致7月銷量斷崖式下滑，所以給了二手房反超的機(jī)會(huì)。

二手房的確有企穩(wěn)跡象  但也并非進(jìn)入上漲周期

記者了解到，6月底是上半年銷售尾聲，很多房企都有沖業(yè)績(jī)的需求，降價(jià)促銷效果顯著，另外再疊加集中網(wǎng)簽的影響，6月份，青島新建商品住宅成交超過(guò)16000套，這也為7月份斷崖式下滑埋下了伏筆。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月島城新房成交6925套，環(huán)比下滑74.28%，同比下滑16.6%，其中新建商品住宅成交4758套，環(huán)比下滑71.82%，同比下滑20.49%。

新房成交量暴跌，為啥沒(méi)有影響到二手房呢?這還得從二手房的價(jià)格說(shuō)起。可以說(shuō)，二手房成交企穩(wěn)回升主要是受到部分二手房在經(jīng)過(guò)價(jià)格調(diào)整后，出現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的影響。“今年2—3月份市場(chǎng)熱度很高，成交也不錯(cuò)，但是進(jìn)入4月份后，前期積壓的客戶很快消化掉了，成交量開始顯出疲態(tài)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平淡。”鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬告訴記者，有相當(dāng)一部分買家入市意愿降低，成交周期變長(zhǎng)，主要原因是買家對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不足，還有相當(dāng)多的房東認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格與心理預(yù)期不匹配，在數(shù)次降價(jià)后沒(méi)能出售，也不愿意繼續(xù)降價(jià)了。隨著掛牌價(jià)格趨于穩(wěn)定，部分性價(jià)比較高的二手房成交加速，從成交面積段分布來(lái)看，7月份80平方米—120平方米面積段成交占比上升。從熱搜小區(qū)來(lái)看，7月份萬(wàn)達(dá)維多利亞灣居熱搜榜首，山海灣和魯信長(zhǎng)春花園緊隨其后位居第二、第三。

另外，在二手房市場(chǎng)中，有很大一部分業(yè)主的需求是“賣舊買新”。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其網(wǎng)站超過(guò)10萬(wàn)套的房源中，二十年以上的老舊房源占比最高達(dá)42%，兩居室為主力占比為49%。這些房源的所有者都存在改善居住條件的需求，屬于“賣舊買新”群體。房源集中出現(xiàn)后，讓買方話語(yǔ)權(quán)隨之提升。“最初我想賣310萬(wàn)元，可了解到同樣的戶型最低的價(jià)格才280萬(wàn)元。無(wú)奈之下，我也把價(jià)格降到了280萬(wàn)元。”在浮山后鏈家地產(chǎn)門店，正在咨詢的胡先生告訴記者。

掛牌量增速逐漸放緩  二手房?jī)r(jià)格何去何從

除了成交量相對(duì)穩(wěn)定，還有人關(guān)注到目前二手房掛牌量的增速開始放緩，是不是意味著二手房未來(lái)下跌行情即將結(jié)束?鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者，目前二手房掛牌量的增速的確在放緩。“從年初到三四月份，我們門店掛牌量迅速上漲了20%，而從6月份到現(xiàn)在，我們門店的掛牌量不僅沒(méi)增加，反而下降了10%。”趙加強(qiáng)告訴記者，從他們門店的情況來(lái)看，盡管掛牌量還在高位，但的確出現(xiàn)了下降的行情。據(jù)他們分析，背后的原因主要還是房東對(duì)于目前房?jī)r(jià)行情不滿意，“很多房東都說(shuō)‘等等再出手’。另外新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)乏力，也讓很多打算賣舊買新的業(yè)主也沒(méi)那么著急。”趙加強(qiáng)介紹，所有這些因素，促使很多二手房業(yè)主對(duì)賣房這件事變得不再積極。

那么掛牌量增速放緩，是不是意味著市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)變化?趙加強(qiáng)坦言，目前市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)變化的可能性還比較小，“10萬(wàn)套的市場(chǎng)保有量，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的壓力，這幾個(gè)月擠掉了大部分的價(jià)格泡沫，逐漸達(dá)到了買方的心理預(yù)期，所以二手房的價(jià)格和銷量都日漸企穩(wěn)。但10萬(wàn)套的保有量，還是一個(gè)巨大的基數(shù)，市場(chǎng)供求關(guān)系短期內(nèi)很難發(fā)生根本改變。”趙加強(qiáng)告訴記者，據(jù)他預(yù)測(cè)，二手房?jī)r(jià)格未來(lái)還將在一個(gè)較低的價(jià)位徘徊，以穩(wěn)定為主，快速下跌和上漲的情況難以出現(xiàn)。

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二手房目前能買嗎?

近日，網(wǎng)上有消息稱合肥北城區(qū)域的一位資深房產(chǎn)中介向客戶發(fā)出勸告：現(xiàn)在不是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。這讓不少青島人也產(chǎn)生疑問(wèn)，現(xiàn)在是青島市買二手房的好時(shí)機(jī)嗎?

對(duì)此有房產(chǎn)中介告訴記者，經(jīng)過(guò)今年上半年的市場(chǎng)擠壓，很多房主都是“揮淚大甩賣”，可以說(shuō)其中的價(jià)格泡沫被擠掉了不少，很多熱門區(qū)域的房子已經(jīng)回到了2018年之前的市場(chǎng)價(jià)格。“很多人現(xiàn)在賣房的價(jià)格已經(jīng)低于他們買房時(shí)的價(jià)格，所以再讓他們降價(jià)，真的是在‘割肉’。”有房產(chǎn)中介告訴記者，這部分房主除非急需用錢，否則很難再降價(jià)，很多二手房已經(jīng)開始出現(xiàn)“底價(jià)”。如果是以自住為目的，現(xiàn)在可以適時(shí)出手了。 觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬